Les investisseurs institutionnels sont sortis massivement du résidentiel au début des années 2000. Ils ont privilégié, pour des raisons de rendement supérieur et de facilité de gestion, l’investissement dans les autres classes d’actifs immobiliers tels que : les bureaux, les commerces, la logistique. La compression générale des taux ainsi que la prise de conscience du caractère défensif et résiliant du patrimoine résidentiel les ont fait revenir sur le Marché dès 2015. L’investissement Résidentiel comprend le résidentiel classique en bloc, les résidences gérées et le « Coliving » ou autres. L’investissement sur cette classe d’actifs représentait environ 1 milliard d’euros en 2015. Aujourd’hui, hors les ventes massives de Vefa à CDC Habitat, ce Marché représente environ 2,5 milliards d’euros.
Le logement : un marché solide et prometteur
Des intentions d’investissement en hausse
En juillet 2021, BlackRock Real Assets annonçait l’achat en l’état futur d’achèvement d’un ensemble résidentiel à Clichy dans les Hauts-de-Seine. Cette acquisition réalisée par l’un des leaders de la gestion d’actifs reflète l’intérêt croissant des investisseurs institutionnels pour un segment qu’ils avaient délaissé depuis les années 2000. Selon les chiffres MSCI, on note en effet une baisse significative de la part du résidentiel dans les portefeuilles des institutionnels qui passe de 28% en 2000 à seulement 10% en 2016. Durant plus de 15 ans, ce désinvestissement s’est fait au profit des locaux commerciaux, des immeubles de bureaux et des actifs alternatifs tels que l’hôtellerie, les résidences séniors ou les logements étudiants jugés alors plus rentables. Il faut attendre 2020 pour noter un regain d’intérêt des investisseurs pour le segment du résidentiel qui occupe alors 11% de leur portefeuille. Au premier semestre 2021, l’investissement résidentiel au sens strict est en hausse de 32% (par rapport à la même période en 2020), comptabilisant 4,2 milliards d’euros investis, répartis à égalité entre logements classiques et logements intermédiaires. Cette tendance devrait d’ailleurs se confirmer en 2021 comme le révèle le rapport INREV qui démontre la part croissante du résidentiel dans les intentions d’investissements en Europe pour 2021.
Pour ces investisseurs, le territoire francilien apparait particulièrement attractif, en témoigne par exemple les 2 milliards d’euros investis par In’li et Axa pour la construction de 20 000 logements intermédiaires neufs en IDF. Il faut dire que les nombreux projets d’aménagements urbains autour du Grand Paris et des JO promettent de belles opportunités d’investissements résidentiels. D’ailleurs comme le précise Jean-François Morineau, directeur général délégué chez BNP Paribas Real Estate : « Le long des gares du futur métro Grand Paris Express, les prix ont augmenté de 8% en un an». Si les actifs tertiaires perdent légèrement de leur attractivité, c’est donc aussi parce que le logement présente potentiellement un rendement global supérieur.
A noter enfin que les annonces récentes du gouvernement devraient renforcer cette tendance à la diversification puisque l’Etat accordera en 2022 un crédit d’impôt aux institutionnels qui investissent sur des opérations de logements neufs intermédiaires.
La montée en puissance des résidences étudiantes ou seniors et du coliving
Un regain d'appétit pour le résidentiel
Le regain d’appétit pour le résidentiel s’étend également aux résidences gérées et notamment à celles destinées aux seniors. Cette classe d'actifs a ainsi concentré 547 M€ en 2020, +5 % sur un an. Concernant le taux de rendement, il est supérieur à celui du résidentiel classique : entre 3,8 et 4,1 % en 1ère couronne parisienne et dans les grandes métropoles régionales, entre 4,1 et 4,5 % en 2ème couronne et plus de 4,5 % en régions.
Selon Jean-François Morineau ce succès repose en partie sur des dynamiques démographiques structurelles telles que le vieillissement de la population : en France en 2060, les plus de 75 ans seront plus de 17 millions contre 9 millions en 2013. Le marché semble donc particulièrement prometteur et d’autant plus que les concepts ne cessent d'évoluer. Les nouveaux programmes sont loin de la maison de retraite que l’on a pu connaître autrefois et nombre de seniors valides envisagent de s’installer en résidence de services pour profiter d’un appartement neuf, adapté à de nouveaux besoins, offrant un environnement sécurisé, moderne, convivial et des services de grande qualité (restauration, loisirs, activités sportives…).
Un marché en pleine évolution donc, à l’instar des résidences étudiantes qui, elles aussi, accompagnent les évolutions sociétales. Selon les projections du ministère de l’éducation, la France comptera ainsi près de 3 millions d’étudiants en 2026, ce qui semble assurer une faible vacance sur ce type d’actifs locatifs. De même, comme pour les résidences seniors, les logements étudiants évoluent vers des standards plus exigeants et proposent aujourd’hui salles de sports, Internet haut-débit, espace de coworking, etc.
On retrouve d’ailleurs ces services dans les résidences de coliving, une nouvelle forme d’habitat urbain partagé et qui permet aux jeunes cadres et aux travailleurs nomades de bénéficier d’un appartement privatif et de services mutualisés. Parmi les principaux acteurs tricolores du coliving, on compte notamment Colonies, The Babel Community ou encore Sharies qui vient de réaliser une levée de fonds de 15 millions d'euros… un indice qui semble indiquer qui le coliving pourrait bien devenir, dans les prochaines années, l’un des investissements fétiches des institutionnels.
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