L’Île-de-France, une place forte de l’investissement immobilier en Europe

À l’occasion de l’édition 2022 du MIPIM, un des plus grands salons dédiés aux professionnels de l’immobilier, Olivier Ambrosiali, Directeur Général Adjoint Transaction France, était l’invité ce mercredi 16 mars d’un atelier intitulé « The keys to investing in the Île-de-France region ». Organisée par le média spécialisé Business Immo, cette conférence s’est intéressée à analyser les opportunités d’investissement que propose le Grand Paris aux acteurs de l’immobilier, notamment grâce à l’arrivée prochaine du nouveau réseau de transport en commun du Grand Paris Express.

Olivier Ambrosiali : Malgré des investissements à la peine en immobilier d’entreprise en France en 2021 à cause notamment de la pandémie de Covid-19, qui a engendré prudence et attentisme, les investisseurs locaux et étrangers continuent de porter un vif intérêt à l’immobilier français. Représentant près de 60% du volume global des investissements, l’Île-de-France demeure le marché le plus convoité de l’Hexagone. La région confirme donc son statut de locomotive du pays.

En termes d’investissements, l’année 2021 avait également pu pâtir de la faiblesse de la quantité d’opportunités disponibles dans la région. Les propriétaires vendeurs avaient en effet été nombreux à retirer temporairement du marché leurs actifs immobiliers, le temps de retravailler leurs plans d’arbitrages. Mais cette année, le nombre d’offres disponibles est déjà en forte augmentation et par conséquent, le volume des investissements devrait lui aussi repartir à la hausse. Avec l’assouplissement des mesures sanitaires, le marché locatif se porte lui aussi beaucoup mieux, permettant ainsi de redonner encore plus de confiance aux investisseurs.

Pour résumer, nous anticipons une reprise forte de l’activité en 2022, qui devrait être l’année du rebond pour les investissements en Île-de-France et sur tout le territoire national. Selon nos prévisions, nous pourrions même retrouver dès cette année le niveau décennal en termes de montants investis, soit environ 30 milliards d’euros pour l’immobilier d’entreprise en France.

Olivier Ambrosiali : La digitalisation des activités et le télétravail qui se développe n’ont pas affecté l’attrait des salariés pour leurs bureaux, lieu de travail certes, mais également lieu de vie et d’interactions sociales.  Selon une récente étude menée par l’IFOP pour BNP Paribas Real Estate, plus de la moitié des salariés des sept pays interrogés considèrent le bureau comme un lieu de rencontre. Les Néerlandais (61%), les Belges (56%), les Italiens (52%) et les Français (51%) sont les plus convaincus par le fait que le bureau soit un espace de convivialité. Et cela explique en partie pourquoi cette typologie d’actifs demeure résiliente et toujours très en vogue auprès des investisseurs.

Le bureau reste d’ailleurs l’actif dominant en France. En 2021, il concentre 59% des investissements en immobilier d’entreprise, contre 25% pour les actifs industriels et logistiques, 12% pour les commerces et 4% pour l’hôtellerie. Plus spécifiquement, le marché de bureaux Parisien est toujours très recherché par une grande diversité d’investisseurs. En 2021, ces derniers se sont très fortement positionnés sur les opérations immobilières de type « Value Added », c’est-à-dire des immeubles sur lesquels il est possible de créer ou recréer de la valeur grâce à des travaux de réhabilitation ou à une gestion dynamique. Ces produits offrent en effet un taux de vacance très faible grâce à une demande toujours aussi forte des locataires pour s’installer dans Paris. Et ça, tous les acteurs du secteur l’ont bien compris, même les longs termes  qui d’habitude se positionnaient uniquement sur des actifs de type « Core » ou « Core + ».

Le projet du Grand Paris Express, un réseau de transport public qui va créer 4 nouvelles lignes de métro automatique autour de Paris et étendre deux lignes existantes, est également une opportunité considérable pour investir dans des bureaux en 1ère couronne parisienne. Ces nouvelles dessertes vont en effet venir renforcer les secteurs tertiaires déjà établis tels que la Boucle Sud, la Défense et Nanterre. Proximité nouvelle avec le centre de Paris en transports, loyers plus bas et généralisation du télétravail quelques jours par semaine (et donc la possibilité ne pas se rendre tous les jours sur site) : autant d’arguments qui devraient désormais rendre les entreprises plus enclines à quitter le centre de la capitale pour la proche banlieue.

Olivier Ambrosiali : L’année 2021 a été un très bon cru pour les actifs immobiliers de la logistique et des locaux d’activité dans l’Hexagone. Profitant d’une croissance économique globale très importante et porté par le développement du e-commerce, ce marché a surperformé et les investissements dans ces actifs s’affichent en forte hausse de 55%. Ils ont représenté l’année dernière 25% des volumes investis en immobilier d’entreprise en France, contre moins de 10% 4 années auparavant (9% en 2016 et 2017, 10% en 2018).

La région francilienne a représenté à elle seule plus du quart (27%) du volume placé au niveau national. Et ce n’est que le début, tant ce type d’actifs devrait continuer à prendre de la place sur le marché de l’immobilier d’entreprise, et particulièrement en Île-de-France. Et en terme de typologies, tous les différents actifs de logistique ont la côte, en partant des grands entrepôts XXL aux petits entrepôts de logistique urbaine, ces derniers étant d’ailleurs particulièrement recherchés par les investisseurs

Etant donné les difficultés pour trouver des sites adaptés à cette logistique urbaine, les valeurs locatives devraient fortement augmenter (vers 200-300 €/m²) et offrir des rendements plus confortables aux investisseurs. Néanmoins, certains facteurs doivent être pris en compte, avec des problématiques liées au trafic routier saturé dans les grandes villes, à l’écologie et à l’environnement et aux enjeux de reconversion des immeubles obsolètes en les faisant évoluer vers de la logistique urbaine.

Olivier Ambrosiali : Depuis le début de la crise sanitaire, les confinements successifs qui en ont découlé ont changé les habitudes de vie des Français, ce qui a fortement profité aux secteurs du bricolage, du jardinage et de la décoration. Les magasins spécialisés sur ces marchés devraient continuer d’attiser l’appétit des investisseurs. En parlant d’appétit, l’alimentaire qui quant à lui était un domaine déjà historiquement très résilient, s’en est sorti encore renforcé.

Le changement majeur réside dans la localisation des actifs. Habituellement, le marché du « retail » français était porté par les commerces de centre-ville. Ce secteur était historiquement dopé grâce aux transactions de boutiques de luxe sur les grandes artères parisiennes. Mais nous assistons désormais à un changement de paradigme avec la montée en puissance des commerces de périphérie, autrement appelés « retail park». Ces derniers sont de plus en plus demandés aussi bien côté utilisateurs qu’investisseurs, et ils représentent en 2021 quasiment la moitié des montants engagés dans l’immobilier de commerce. Ces actifs présentent en effet les plus faibles taux de vacance et permettent de bénéficier de rendements plus intéressants et affichant des valeurs locatives renégociées post covid.

Olivier Ambrosiali : Les bâtiments « Life Sciences », dont le but est de proposer des services spécifiques aux entreprises spécialisées dans le domaine de la santé, est pour le moment essentiellement représenté en Île-de-France par les campus de Paris-Saclay et celui du Paris Campus Grand Parc de Villejuif.

Là où ce secteur est déjà beaucoup plus développé dans les pays anglo-saxons comme les Etats-Unis ou même le Royaume-Uni, il en est encore à ses balbutiements en France. Mais comme toute activité de niche, il est à fort potentiel de croissance, et notamment pour Paris et sa région. La pandémie de covid-19 lui a en effet permis de bénéficier d’un véritable regain d’intérêt de la part de nombreux investisseurs. Par exemple, AXA s’est fortement intéressé à ce secteur et a récemment investi près de 2 milliards d’euros dans la société KADANS, une spécialiste du domaine.

Pour que ce genre de typologie d’actifs puisse émerger et bien se développer, nous pensons qu’il est nécessaire d’y mélanger secteur public et secteur privé, en associant par exemples des hôpitaux publics avec des entreprises privées du domaine de la santé, afin qu’un écosystème sain, collaboratif et vertueux puisse s’installer. Effectivement, étant donné que ces programmes demandent de grandes infrastructures et des investissements très lourds, la clef de la réussite réside sans doute dans le partage des coûts et la mutualisation des moyens, et aussi dans une très grande stabilité des utilisateurs, capables de signer des baux très longs pour absorber les investissements réalisés.