Marché des bureaux en régions : un premier semestre au-dessus de la moyenne décennale

Bien qu'en baisse de 15% par rapport au 1er semestre 2022, le marché des bureaux en régions au premier semestre 2023 reste supérieur de 10% à sa moyenne décennale, avec 809 390 m² de bureaux commercialisés dans 17 villes régionales et près de 1,1 milliard d’euros investis. Les villes de Lyon, Bordeaux et Lille forment le trio de tête mais des villes comme Toulouse ou Nice ont également tiré leur épingle du jeu.

Avec 809 390 m² de bureaux commercialisés dans les 17 villes régionales, le marché des bureaux est en légère baisse de 15% par rapport au premier semestre 2022.

Lyon reprend la tête de ce classement des villes régionales avec 115 000 m² placés. Bordeaux est le nouveau dauphin avec un volume de 99 000 m², soit une augmentation de 49 % par rapport au premier semestre de 2022, tandis que Lille, avec un volume de 93 000 m², complète le podium. A noter que Toulouse, avec une progression de 18 %, remonte à la 4ème place avec 74 000 m² placés. Aix/Marseille conserve sa position dans le top 5 avec un volume comparable à sa moyenne décennale (63 000 m² vs 65 000 m²).

Plusieurs marchés tirent leur épingle du jeu comme Nice/Sophia qui intègre le top 10 avec une hausse de 15 % (43 000 m²) en comparaison avec le premier semestre de l’année 2022 ou encore Rouen, dont la progression dépasse les 150 % (28 500 m²) sur un an.

Le neuf fait preuve de résilience en affichant une baisse de 2 % seulement pour un poids de 35 % sur le volume global. Le seconde main est en recul de 9 %, mais représente toujours plus de la moitié des transactions (55 % du volume total). Ce sont surtout les comptes propres et clés en main locatifs qui dévissent en baisse de 54 % sur un an, preuve certainement de la difficulté des entreprises à se projeter sur le moyen terme. 

En termes de surface, notons la bonne dynamique des moyennes surfaces (entre 1 000 m² et 5 000 m²). La progression est de plus de 8 % par rapport au premier semestre 2022 tandis que les petites surfaces connaissent une baisse de 18 %. Mais ce sont surtout les grandes surfaces (plus de 5 000 m²) qui sont en fort recul (-40%).

Quant aux transactions significatives, citons celles réalisées avec la CPAM (16 200 m²) à Bordeaux, la SNCF (10 000 m²) et Airbus Protect (5 500 m²) à Toulouse, la SNCF (8 000 m²) à Lille, ESG (6 200 m²) à Montpellier, NXP (6 000 m²) à Nice, Materi Act (6 400 m²) et Omnes (5 600 m²) à Lyon.

Parmi les secteurs d’activité ayant dynamisé le marché des bureaux, on retrouve principalement les secteurs public et juridique (conseil) avec 16% des volumes placés chacun, suivis de tout près par les secteurs Industrie (15%) et Banque-Finance-Assurance (14%).

« La bonne nouvelle, c’est que nous constatons une meilleure répartition des volumes placés entre les différents secteurs versus l’an dernier où le secteur public était largement représenté avec 29% du volume global placé », commente Jean-Laurent de La Prade.

L’offre disponible à un an s’élève à 2,4 millions de m² soit une augmentation de 4 % sur un an à la même période. Cette hausse est plutôt portée par le seconde main (+ 6 %) qui représente 67 % de l’offre globale. L’offre neuve est plus stable (+ 1 %), mais elle ne pèse que 33 % du volume total.

Les valeurs locatives en régions sont majoritairement en augmentation.

« Cela résulte des tensions sur nos marchés, avec des taux de vacance historiquement faibles. Les écarts de loyers dans le neuf entre les régions et l’Ile-de-France demeurent importants, ce qui permet aux valeurs locatives régionales d’être attractives et de bénéficier encore d’une marge de progression », commente Jean-Laurent de La Prade.

Les loyers « top » dans le neuf sont compris entre 165 € HT/HC/m² à Orléans et 330 € HT/HC/m² à Lyon.

Le marché régional de l’investissement en bureaux a aussi connu une activité en baisse (-31%) avec un total de 1,1 Md d’euros investis, ce qui correspond à un retour aux niveaux de 2018 (996 M €). « Cette baisse s’explique principalement par le fort recul des VEFA et le moindre appétit des SCPI », précise Jean-Laurent de La Prade.

Lyon est en tête du marché régional des bureaux avec 228 M€ investis, suivie par Toulouse (154 M€), Bordeaux (110 M€), Lille (100 M€) et Nantes qui occupe désormais la cinquième position avec 83 M€. La tranche de 20 à 50 M€ domine le marché, représentant 49 % des investissements.
Parmi les transactions marquantes, on note l’acquisition de l’immeuble CANOPEA –WELINK à Lyon pour 102 M€ par AEW CILOGER.

Pour ce semestre, les taux de rendement « prime » continuent leur décompression. Celle-ci est plus ou moins prononcée selon les villes.
Lyon et Lille font parties des villes où elle est forte avec respectivement un taux de 4,50 % soit +50 points de base par rapport au premier trimestre de cette année et de 4,80 % (+40 points de base).
Parmi les villes qui ont connu une décompression plus faible, citons Aix/Marseille avec un taux de 4,45 % (+5 points de base).