Reconversion de bureaux en logements : BNP Paribas Real Estate a mis en place une cellule dédiée au sourcing et à l’étude d’actifs tertiaires obsolètes

Mutation de la société, nouveaux usages, normes environnementales et énergétiques toujours plus exigeantes sur l’immobilier, de nombreux bâtiments  tertiaires, logistiques ou industriels se retrouvent aujourd’hui obsolètes et non occupés. À l’heure où les fonciers sont de plus en plus rares, ils se révèlent pourtant dignes d’intérêt à plusieurs égards selon la nature des actifs, que ce soit pour leurs qualités architecturales, patrimoniales ou simplement de par leur potentiel de reconversion. BNP Paribas Real Estate est convaincue qu’une grande partie de ces bâtiments nécessite d’être préservée. Au sein de son département Promotion immobilière, une cellule spécifique a été créée pour identifier et étudier le potentiel de reconversion d’actifs immobiliers aujourd’hui non exploités et laissés à l’abandon. À la tête de cette cellule, Sophie Magne, Directrice du Développement Grands Projets Mixtes, nous raconte la genèse du projet.

Forts de ce constat, mais également suite aux nombreux échanges que nous avons eu avec les équipes d’Advisory de BNP Paribas Real Estate, il nous a semblé important de réfléchir à la façon de reconvertir ces immeubles, dans l’optique de leur donner un nouvel usage, plus adapté à leurs temporalités. Grâce à une mutation en différents types de programmes (résidentiel, hôtellerie, co-living, logistique du dernier kilomètre en rez-de-chaussée, etc.), ces actifs tertiaires détiennent une potentielle valeur ajoutée qu’il nous faut réussir à exploiter et mettre en exergue, et cette cellule a d’ailleurs été mise en place dans cette optique.

Nos différents réseaux, qu’ils soient internes ou externes, nous permettent d’identifier des actifs intéressants à étudier de plus près. Pour ce sourcing, nous travaillons avec les équipes d’Advisory de BNP Paribas Real Estate et analysons les informations publiques disponibles dans la presse, ou auprès des collectivités et aménageurs.

A l’issue de cette phase d’identification des actifs, reste à analyser la faisabilité d’une opération de reconversion immobilière. C’est pour cela que nous avons mis en place des contrats cadres avec 4 cabinets d’ingénierie possédant une réelle expertise sur ces sujets. Analyse de l’immeuble, potentiel de reconversion et de densification, étude capacitaire, chiffrage, calendrier et points d’attention : en 5 à 7 jours, ces « ingénieries » peuvent nous fournir une étude préalable solide, pour nous mettre en capacité de savoir rapidement si ce projet est intéressant à explorer de plus près. Si c’est le cas, nous pourrons alors assurer une première approche auprès du propriétaire, et sonder son intérêt pour une telle opération. S’il accepte d’aller plus loin, des études plus approfondies sur cet actif seront menées.

Bien sûr ! Comme je le disais plus haut, nous travaillons énormément avec tous les métiers de BNP Paribas Real Estate. Sur des actifs tertiaires inoccupés depuis longtemps et dont l’obsolescence n’est plus mise en doute, notamment en première couronne en Île-de-France, il est compliqué voire impossible de retrouver des locataires et leur reconversion peut s’avérer une solution idéale, surtout s’il est possible d’améliorer le rendement en augmentant leur capacité avec des espaces supplémentaires. Entre octobre 2020 et avril 2022, plus d’une vingtaine d’immeubles ont été ainsi remontés à notre cellule. Parmi eux, nous sommes en cours d’étude de plusieurs actifs, à Paris et en première et deuxième couronnes franciliennes, pour lesquels nous espérons pouvoir approfondir nos études et analyses préalables.

Nos équipes « Data » au sein du département Business Services sont également d’un apport précieux.  Ils ont su créer, exclusivement pour notre usage, une application de veille foncière capable d’identifier des actifs tertiaires, industriels ou encore des fonciers de plus de 5 000 mètres carrés d’emprise, et dont la distance se situe à moins 500 mètres d’un transport, critère essentiel pour imaginer y faire du résidentiel. À ce jour, environ 3 000 parcelles cadastrales ont été remontées par le logiciel sur les départements du 75, 78, 91, 92, 93 et 94.

Les équipes de Corporate Services quant à elles nous éclairent sur les propriétaires de ces actifs pour leur faire des propositions d’acquisition en vue d’une transformation.

Nous échangeons également avec BNP Paribas REIM dans le cadre de leur stratégie de gestion de portefeuille*.

Enfin, nous collaborons bien sûr régulièrement avec le Property Management qui a une très bonne connaissance et vision de l’usage des bâtiments et une appréciation fine du risque d’obsolescence.

Tous les actifs immobiliers n’ont effectivement pas de potentiel de reconversion : il est difficile par exemple de transformer un actif de logistique en logements. Ces bâtiments devront parfois malheureusement être démolis en amont d’une autre construction.  Mais nous essayons toutefois autant que faire ce peu de sauvegarder une part de l’activité originelle sur ces nouveaux bâtis dans le cadre d’un projet mixte par exemple. En effet, nous sommes conscients de l’importance pour les villes de conserver une part d’activité (artisanat, logistique, fablab, ateliers…) et nous faisons en sorte de proposer cette mixité dans les projets que nous redéveloppons.   

Dans cette optique, nous travaillons essentiellement avec des architectes qui ont dans leur ADN la capacité de réussir à faire avec l’existant. Ils savent trouver, même dans un bâtiment logistique, le moyen d’en conserver une partie sur site. Nous n’avons pas de modèles pré-établis dans nos projets de reconversion immobilière et nous nous adaptons toujours en fonction de la nature de l’actif, de son périmètre et du tissu urbain environnant.

Par ailleurs, dans le cadre d’une démolition/construction, si la reconversion n’était pas possible, nous systématisons désormais ce que l’on appelle un curage vert. Durant la phase de démontage, nous récupérons tous les matériaux possibles issus de la démolition et travaillons avec des entreprises ou start-ups spécialisées  pour favoriser leur réemploi sur d’autres projets ou même à l’échelle du projet que nous développons. L’économie circulaire est dans un sens également une entreprise de reconversion immobilière, car le matériau, en changeant d’usage, donnera vie sous une différente forme à une autre structure.

Sur des projets de reconversion d’un actif, il est très compliqué de pouvoir réaliser un immeuble réversible si les contraintes techniques liées à l’existant sont trop fortes. De plus, s’il est assez simple de racheter un immeuble de bureaux qui n’appartient qu’à un voire deux propriétaires pour le transformer en immeuble de logements, il semble plus difficile d’envisager racheter un immeuble résidentiel reconverti appartenant désormais à 50 ou 100 copropriétaires pour lui redonner un usage tertiaire.