BNP Paribas Real Estate Promotion accompagne les investisseurs et les propriétaires qui souhaitent construire, valoriser ou réhabiliter leur immobilier commercial ou résidentiel. Au sein de cette ligne de métier, Carole de Matharel est en charge du développement des grands projets mixtes structurants, de l’appel d’offre à la signature des contrats. Elle nous livre son éclairage et sa vision de l’immobilier de demain, qui se devra d’être réversible, flexible et durable.

La réversibilité dans l’immobilier, en quoi cela consiste exactement ?

L’objectif numéro 1 que l’on vise avec les constructions réversibles, c’est la durabilité de nos projets immobiliers, en anticipant dès la phase de construction le changement d’usage du bâtiment et en pensant le m² utile. En d’autres termes, il s’agit de donner la possibilité aux immeubles d’être livrés aujourd’hui en tant que bureaux, mais de pouvoir devenir autre chose demain, comme des logements ou des commerces, par exemple. Ou à l’inverse, que des logements ou des hôtels puissent être réaménagés en bureaux, ou tout autre type de changement d’usage. Et ce, sans gros travaux ou réhabilitation lourde, car l’immeuble aura justement été conçu pour pouvoir s’adapter très simplement à ce nouvel usage.

Une autre vision de l’immeuble réversible consiste à construire des immeubles avec une approche chronotopique de la ville, c’est-à-dire des bâtiments qui soient capables d’accueillir différentes destinations et types d’activité en fonction de la vie du projet. L’immeuble 17&Co que nous concevons à Paris, Porte de Saint-Ouen abritera par exemple un karaoké ouvert à tous en soirée et dont les espaces modulables pourront s'adapter à de multiples activités en journée, devenant par exemple des salles de réunion connectées à l'immeuble de bureaux attenant. C’est ce qu’on appelle la mixité des usages. Autre projet d’ampleur, l’immeuble METAL 57 à Boulogne-Billancourt a été conçu dans une approche de durabilité et d’anticipation des évolutions structurelles à venir. Une modularité qui s’inscrit également sur des temps courts et des besoins immédiats afin de répondre aux besoins de ses occupants.

Quelle est la position de BNP Paribas Real Estate sur le sujet ?

Le secteur de l’immobilier entre dans une phase de mutation profonde. Révolutions écologiques, numériques et des usages, le changement est déjà en marche ! Chez BNP Paribas Real Estate, en tant qu’entreprise citoyenne et à impact, nous nous devons de prendre en compte de façon significative le sujet de la réversibilité de l’immobilier, car il nous permet d’apporter des solutions aux défis environnementaux et sociétaux que doivent relever les collectivités tout en réinventant les immeubles et en insufflant une nouvelle dynamique de quartier.

Grâce à une conception souple et flexible, le changement d’usage d’un bâtiment réversible se fera, très simplement, et sans besoin d’intervenir sur le gros œuvre, ce qui diminue fortement l’empreinte carbone du bâtiment. De plus, la mixité des usages aux différentes heures de la journée offre une maximisation des espaces du bâtiment. Cela permet ainsi de répondre aux besoins grandissants des populations urbaines en infrastructures diverses et variées, sans construire des nouveaux bâtiments, et en préservant ainsi des zones fertiles, indispensables pour protéger la biodiversité. La construction réversible est donc un des outils à notre portée que nous jugeons indispensable dans la conception que nous avons de la Ville de Demain plus durable et résiliente.

Depuis quand la réversibilité dans l’immobilier se pose-t-elle ?

Même si cela fait désormais une dizaine d’années que la question de la réversibilité est posée par les collectivités dans le cadre de certains appels à projets, son déploiement n’en est encore qu’à ses débuts, et très peu d’immeubles peuvent aujourd’hui se targuer d’être entièrement réversibles.

Mais le sujet est en train de prendre de l’ampleur ! En premier lieu, la crise sanitaire a eu pour effet de se réinterroger sur la ville de demain. Nous étions tous confinés et certains espaces comme les bureaux ou les commerces étaient totalement inexploités alors que dans le même temps, des espaces médicaux ou liés à l’assistance publique manquaient cruellement. Aujourd’hui, pour concevoir un projet immobilier, nous sommes obligés de nous demander quels seront les besoins de demain pour tel ou tel territoire afin de ne pas construire un bâtiment qui deviendra trop vite obsolète.

Ensuite, c’est bien sûr la question de la transition écologique qui nous impose d’accélérer sur un immobilier plus responsable avec un objectif de trajectoire zéro carbone. Il faut que nous puissions mieux recycler nos actifs immobiliers et pouvoir les envisager sur plusieurs vies, et non pas les démolir et les reconstruire dès que l’on veut en changer l’usage.

La promotion immobilière de BNP Paribas Real Estate a-t-elle déjà pu travailler sur la conception d’un projet immobilier réversible ?

Nous travaillons depuis plusieurs mois sur un appel à projets lancé par la ville de Cachan, où il s’agit de construire des bâtiments neufs avec des usages mixtes. Dans le règlement de la consultation, il était indiqué que les bâtiments devaient être 100% réversibles. C’est vraiment la première fois qu’un cahier des charges d’une collectivité était aussi clair et strict sur le sujet. Je suis fière de vous annoncer que nous avons été désignés lauréat pour la mise en œuvre de ce projet !

Le programme Cachan Pluriels sera un quartier exemplaire en matière environnementale et devrait s’imposer comme une véritable vitrine pour la ville durable de demain. Nous avons travaillé pour que la qualité des habitats soit au cœur de la construction, tout en rendant le projet le plus vertueux possible, avec notamment l'utilisation de matériaux biosourcés, des lieux de vie ouverts pour tous les habitants et donc bien sûr également avec des espaces de bureaux totalement réversibles.

Pour que cela soit possible, nous avons collaboré main dans la main avec les meilleurs architectes et bureaux d’étude technique de la place pour qu’à chaque changement d’usage, ces bâtiments puissent être réversibles le plus simplement possible, dans l’objectif de leur donner plusieurs vies sur le long terme. Cachan Pluriels n’est qu’une première étape qui va nous permettre de grandir en tant que promoteur sur le sujet des constructions réversibles, qui encore une fois n’en est qu’a ses premiers balbutiements. Mais cette expérience nous servira pour l’avenir, avec des compétences acquises ou renforcées que nous pourrons capitaliser sur d’autres projets.

Par ailleurs, nous avons développé un laboratoire de recherche et d’innovation en interne avec le concours d’architectes et de partenaires externes. Celui-ci, nous permet d’identifier la faisabilité de nos intentions et de faciliter la mise en œuvre d’actions positives et durables.

Quels sont les freins à la construction réversible des bâtiments ?

Je dirais que les contraintes sont de plusieurs ordres : techniques, financiers, et juridiques. Techniquement d’abord, ce sont des bâtiments très complexes à développer entre les sujets liés aux hauteurs sous plafond et de dalle à dalle, à la disposition des circulations verticales, à la profondeur des espaces et aux façades qui ne sont pas soumises aux mêmes normes et règles selon que l’on développe du bureau, du résidentiel ou des commerces. Mais nous avons réussi à trouver petit à petit des solutions de compromis avec des techniques que nous pourrons adapter à différentes constructions à l’avenir

Au niveau de la loi française, c’est encore un petit peu plus compliqué car l’agilité juridique d’un permis de construire reste encore à améliorer. Celui-ci n’est pas adapté pour un bâtiment qui connaitrait une, deux, trois ou quatre vies, car contraint par un Plan d’Urbanisme n’offrant pas cette souplesse. Et au-delà de ça, les montages en copropriété et la gestion des redevances et taxes sont très complexes. Les notaires travaillent beaucoup sur ces enjeux juridiques et les choses devraient se simplifier, mais il est certain qu’il faut regarder de manière transversale tout projet de bâtiment réversible.

Quel avenir demain pour la construction d’un immobilier réversible ?

La question la plus importante à se poser, c’est celle de l’adaptabilité de nos immeubles dans le temps. Quel avenir veut-on leur donner ? Les bâtiments Haussmanniens en sont l’exemple parfait car ils ont su traverser les siècles, et ont réussi à s’adapter aussi bien en logements, qu’en bureaux, en commerces et en différents services. L’objectif, c’est que l’immeuble neuf de demain ait cette même capacité ! C’est un énorme chantier mais c’est la clef pour obtenir un immobilier résilient. Il est aujourd’hui acquis pour toutes les parties prenantes qu’il est contre-productif de démolir une tour pour la reconstruire différemment, et parfois pour le même usage. Reconstruire la ville sur la ville est une notion porteuse de sens et c’est ce qui nous permettra d’arriver à un bâti plus vertueux et neutre en carbone.

Pour toutes ces raisons, construire réversible sera sans doute demain de plus en plus souhaité par les collectivités dans les appels à projets, ou même par les investisseurs. Nous avons donc intérêt à anticiper cette réversibilité quand l’on construit du neuf. Même si ça n’est pas dans la demande initiale, il est de notre devoir, en tant que promoteur engagé pour une ville plus durable et résiliente de réfléchir à essayer autant que faire se peut d’inclure cet aspect dans tous nos projets. Nous nous devons d’être proactif sur le sujet et le promouvoir auprès des collectivités, des décideurs publics et des investisseurs privés.

GARDEZ DE L'AVANCE

LIRE NOS AUTRES ACTUALITES

Ecowatt
Data

BNP Paribas Real Estate signataire de la charte Ecowatt

En octobre 2022 BNP Paribas Real Estate signait la charte EcoWatt qui engage des entreprises de tous secteurs à réduire leur consommation d’électricité et à relayer les informations garantissant la mobilisation de tous les Français lors des alertes EcoWatt. A travers des actions concrètes en faveur de la sobriété énergétique, BNP Paribas Real Estate prend part à la mobilisation nationale et accompagne clients et collaborateurs dans cette démarche. 

Lire la suite
So pop bureaux saint ouen
Future of Work

Avec So Pop, modulez vos surfaces de travail grâce à l’offre « bureau ajustable »

Étant l’un des premiers bâtiments tertiaires livré post-covid, l'immeuble de bureaux So Pop offre des espaces adaptés aux évolutions des modes de travail et permet aux salariés plus d’agilité et de nomadisme. Mais pour encore plus de flexibilité, So Pop propose à ses utilisateurs une solution « bureau ajustable », dont la vocation est de les accompagner dans leur déménagement et dans leur changement d’implantation en leur permettant de moduler à la hausse ou à la baisse leurs m².

Lire la suite
immeuble residentiel
Prospective

Le résidentiel : un actif résilient aux perspectives dynamiques

Le résidentiel a été ces dernières années l’un des segments les plus solides et résilients du marché immobilier français.Certains segments semblent cependant tirer leur épingle du jeu parmi lesquels les résidences gérées et le coliving. Prévisions et évolutions du marché immobilier résidentiel français en 2023. 

Lire la suite