La crise du Covid-19 a mis le secteur de l’immobilier de bureaux face à des challenges environnementaux et sociétaux importants. Ces défis ont permis au secteur d’accélérer sa transformation en trouvant des réponses tout aussi adaptées à l’objectif de neutralité bas carbone imposé par l’Accord de Paris qu’aux nouvelles attentes des usagers. Avec résilience, le secteur de l’immobilier a rebondi tout en devenant pionner dans l’innovation et la durabilité.
Ces deux dernières années ont aussi accéléré l’évolution des contours de l’immobilier de bureaux. En cause, les nouvelles habitudes professionnelles indues par la Covid-19 : l’accélération du télétravail qui a entraîné avec elle la digitalisation des entreprises et de leurs salariés. Les espaces se transforment au profit de plus de lieux d’échanges et de partage, désormais le « mieux de mètres carrés » à la prévalence. Les acteurs du secteur, conscients de ces enjeux, intègrent la durabilité dans les projets immobiliers.
Des solutions européennes et nationales
Afin de limiter le réchauffement climatique à un niveau inférieur à 2°C, les politiques européennes et nationales s’accordent et s’unissent grâce à des accords européens comme l’Accord de Paris (adopté le 12 novembre 2015), fixent des cahiers des charges avec le Green Deal (présenté en 2019), et investissent ensemble pour l’avenir avec le Recovery Plan (présenté le 27 mai 2020 à la Commission européenne).
Ainsi, la prise en compte de ces critères est de plus en plus prégnant dans les processus de décision des investisseurs, des utilisateurs et des territoires. La réglementation européenne SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), entrée en vigueur le 10 mars 2021, va permettre aux investisseurs de choisir où mettre leur capital en fonction de leurs projets RSE et de leurs considérations ESG. En effet, la nouvelle réglementation établit des règles afin que les informations relatives à la durabilité des assets soient communiquées en toute transparence.
La labellisation ESG des immeubles intervient alors comme un processus de choix. Les critères extra financiers ESG (Environnement, Social, Gouvernance), permettant d’évaluer l’impact environnemental et sociétal d’un projet, deviennent incontournables et fonctionnent comme un levier pour redynamiser le marché européen. En découlent des réglementations nationales et des labels ESG de plus en plus nombreux. En France, par exemple, le label ISR Immobilier distingue les fonds qui investissent dans des actifs performants en matière ESG ou qui œuvrent à améliorer cette performance.
Les bâtiments durables de plus en plus prisés en Europe
« Le bureau est en train de s’imposer comme un acteur essentiel à la transformation économique et sociétale des entreprises, » explique Eric Siesse – Directeur Général Adjoint Transaction France. BNP Paribas Real Estate
A l’aube de la COP 26, qui aura lieu à Glasgow du 31 octobre au 12 novembre, le secteur de l’immobilier se structure afin d’atteindre l’objectif de neutralité carbone en 2050. Lors du MIPIM 2022, les principaux acteurs européens de l’immobilier, dont BNP Paribas Real Estate, ont lancé le premier label immobilier bas carbone pan-européen qui s’appuie sur l’expertise de l’association française Bâtiments Bas Carbone (BBCA).
La prise en compte de l’impact du secteur sur l’environnement englobe alors toutes les étapes de vie d’un immeuble : de la construction, à l’utilisation, à la rénovation ou encore sa destruction. Pour respecter l’Accord de Paris mais aussi par conviction, le secteur imagine un immobilier plus flexible et agile de sorte à anticiper et de coller aux usages véritables des utilisateurs, de favoriser une utilisation optimisée des immeubles : m² utiles, ouverture sur la ville, flexibilité des espaces qui suivent l’évolution des usages facilement. Un immeuble de bureaux doit maintenant pouvoir facilement être réversible en immeuble de logement, c’est une réponse sur du long terme aux problèmes de vacance, d’obsolescence ou encore d’évolution de la ville et de nos comportements.
Un marché tertiaire européen dynamique
basé sur des projets d’avenir
En 2021, l’Allemagne a vu les investissements dans les immeubles aux critères ESG atteindre le chiffre record de 12,4 milliards, selon les chiffres de l’Investment Market Green Building1. Un euro sur quatre a donc été investi dans un immeuble à certifier. Selon l’étude BNP Paribas ESG global Survey 2021, 22 % des investisseurs interrogés intègrent l’ESG dans au moins 75 % de leurs portefeuilles, un chiffre qui selon la même étude devrait augmenter dans les deux prochaines années.
Pour soutenir et affiner ce développement de labellisation ESG, les outils et systèmes de notation se multiplient aussi et favorisent la construction ou la rénovation d’immobilier. Au Royaume-Uni, les immeubles de bureaux devront atteindre une classe de performance énergétique A ou B, à l’horizon 2030. Une notation qui devrait faire continuer à dynamiser le secteur de l’immobilier durable puisqu’aujourd’hui, selon Stephen Wolf (Head of Commercial, BNP Paribas Real Estate UK), 80 % des immeubles déjà existants n’atteignent pas ce score.
En France, l’enjeu est également au cœur des nouvelles constructions et des projets de rénovations et de restructurations d’immeubles. Le décret tertiaire, entré en vigueur en octobre 2019, stimule la rénovation de l’immobilier professionnel en rendant obligatoire la baisse de consommation d’énergie du secteur. Pour compléter ce dispositif, la performance carbone des constructions neuves est évaluée depuis le début de l’année 2022, au moyen d’outils de calcul édictés par la nouvelle réglementation environnementale, dite RE2020. La consommation d’énergie devrait ainsi baisser d’environ 30 % d’ici 10 ans.
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