Le rôle de la logistique au sein de nos métropoles prend de plus en plus d’importance. Et pour cause, le e-commerce, qui attire toujours plus de consommateurs, influence directement le fonctionnement interne des villes, notamment via la manière dont les nombreux flux de marchandises sont acheminés.
Dans ce podcast Real Catch Up de BNP Paribas Real Estate, Oliver Wissel, Director of European Logistics and Industrial Advisory, explique comment les infrastructures logistiques sont progressivement relocalisées dans les centres-villes, et quelles répercussions ce phénomène peut avoir.
L’intérêt grandissant pour la classe d’actif de la logistique a notamment pour conséquence une redéfinition et réadaptation de l’espace dans le but de constituer des infrastructures logistiques, comme l’explique Oliver Wissel.
Tous les quartiers ne sont pas adaptés pour des bureaux ou le développement de commerces. Donc nous avons des boutiques vides dans une zone B ou C. Ces établissements pourraient être transférés au sein de petites plateformes de logistiques. Nous pourrions utiliser des bâtiments de plusieurs étages par exemple. Le défi est d’intégrer la logistique dans les villes. Il y a donc différentes manières d’appréhender son intégration, comme par exemple au sein de centres-commerciaux.
Avant d'ajouter : « L’une des tendances qui découle du Covid repose sur les services de livraison de fast food, grâce auxquels chacun peut commander de la nourriture ou des marchandises en 10-20 minutes. Il y a donc un besoin d’avoir des sites très proches des clients. Ce qui a un effet positif puisque vous avez des boutiques vides au niveau des emplacements B ou C qui n’attirent plus les entreprises. Mais vous avez des bâtiments en rez-de-chaussée qui pourraient être transformés en petites plateformes logistiques. Le défi est d’éviter les différends ou les conflits, on les voit dans chaque ville où il y a des embouteillages, notamment à cause des camions de livraison. Les alternatives sont d’utiliser des vélos, des voitures privées ou que certaines entreprises partagent l’espace pour des camions. »
Bien que certains espaces intra-urbains sont redéfinies, il y a également de nouvelles manières d’interagir avec l’espace telles que l’optimisation d’une surface et son adaptation à de potentiels changements d’activités. Olivier Wissel nous éclaire sur ce point.
Nous savons grâce à l’Asie et plusieurs villes d’Europe telles que Paris et Hambourg, que les promoteurs immobiliers ont construit des bâtiments sur plusieurs étages pour logistique. Le défi concernant la logistique est que non seulement vous avez besoin d’un entrepôt, mais également d’espaces ouverts pour les camions et le transport de marchandises. Si vous avez par exemple, un entrepôt de 10 000 m² pour des boissons dans une ville, vous devez également avoir l’espace suffisant pour 100-150 camions de livraison. Une combinaison de plusieurs entreprises est possible, dans lesquelles vous avez un rez-de-chaussée avec une grande hauteur sous plafond pour une grosse entreprise de logistique et de petites entreprises de logistique, du dernier kilomètre et des petites sociétés de production aux étages. Il est bon de sectionner cet espace pour des petites et moyennes entreprises.
Les fondamentaux du marché à travers le marché de la logistique
Le marché de la logistique demeure fort, en particulier suite aux conséquences liées à la crise du Covid et l’augmentation du e-commerce
Les investissements battent de nouveaux records et prennent des parts de marché aux autres actifs, pendant que les rendements préférentiels continuent de se comprimer. Dans plusieurs marchés, nous sommes déjà en dessous de 3%. Cela conduit à des politiques de prix agressives sur les produits de première qualité. 25% des investissements européens se dirigent vers des biens logistiques. Le marché de la location a battu de nouveaux records avec une augmentation de 29% des volumes de transaction en 2021 dans les 6 principaux pays européens. Une demande et une offre élevées ont pour conséquence l’augmentation de la pression locative. Le Covid-19 a accéléré la mutation vers le e-commerce et mis en lumière les chaines d’approvisionnement. Les consommateurs se sont tournés vers internet. Ce qui a boosté le e-commerce puisque les boutiques étaient fermées durant les confinements et les commerces traditionnels se sont eux aussi tournés vers internet pour trouver des solutions pour leurs clients.
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