Jean-Maxime Jouis assure la supervision du cycle de vie des Fonds destinés aux investisseurs institutionnels ou particuliers, dans toute l’Europe. Il coordonne par ailleurs l’ensemble des activités de BNP Paribas REIM dédiées aux investisseurs particuliers. Cet expert nous offre son éclairage pour comprendre les investissements en SCPI et en OPCI.

À qui s’adressent les SCPI et les OPCI Grand Public et quelles sont les bonnes raisons de s’y intéresser ?

 

Ces deux formes d’investissement s’adressent aux épargnants dont l’objectif est généralement de se constituer un capital en vue de financer un projet à venir, de générer des revenus complémentaires immédiats ou à terme comme pour sa retraite. L’intérêt pour ces épargnants est que ce type de placements reste très accessible avec des montants d'investissement qui démarrent à 100€ pour les OPCI et à 200€ la part pour les SCPI, ce qui leur permet d’épargner progressivement.

 

Autre argument en faveur de la Pierre-Papier : il s’agit d’un investissement qui s’intègre idéalement à une stratégie de diversification de son épargne. Grâce aux SCPI et aux OPCI, les particuliers accèdent à des biens immobiliers autres que l’immobilier résidentiel classique, à savoir des bureaux, des commerces, de la logistique, de la santé ou encore de l’hôtellerie. Enfin, ces biens peuvent se trouver en France mais aussi ailleurs en Europe.

Pourquoi investir dans des fonds immobiliers comme les SCPI et les OPCI ?

 

En général, les particuliers investissement dans la Pierre-Papier dans le but de s'assurer un complément de revenu ou de préparer leur retraite. Par ailleurs, certains contrats d'assurance vie offrent la possibilité d'accéder aux SCPI ou OPCI via des unités de compte. Dans ce cas, l’objectif est plutôt de se constituer un capital qui pourra soit compléter éventuellement la pension de retraite sous la forme de rente ou soit être transmis tout en bénéficiant du cadre fiscal attractif de l’assurance-vie (il est à noter que les SCPI peuvent aussi se transmettre dans le cadre d’un compte d’instruments financiers). C’est notamment le cas de la SCPI Accimmo Pierre et de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre,.

Et puis, la pierre-papier propose une approche plus sereine et moins chronophage de l'investissement immobilier puisque toutes les questions de vacance locative, d’entretien du bien, de rénovation de l’immeuble ou des frais de copropriété (…) sont traitées par la société de gestion.

À lire aussi : Les SCPI Accimmo Pierre et Opus Real obtiennent le label ISR

Sur quelle durée doit-on envisager ces investissements ?

 

Les OPCI et les SCPI sont des investissements immobiliers qu’il faut envisager sur du long terme. Les horizons de placement recommandés sont en général de l’ordre de 8 ans pour l’OPCI à 10 ans pour les SCPI.

Quels sont précisément les avantages de la gestion mutualisée ?

 

Pour l’épargnant qui investit dans la Pierre-Papier, il s’agit finalement d’un placement financier donc comme je le disais, il n’y a pas de gestion d’un bien immobilier à proprement parler.

Les SCPI et les OPCI détiennent de nombreux immeubles loués à plusieurs locataires : cela permet de mutualiser les risques de vacance locative pour renforcer une régularité des revenus versés aux associés de ces Fonds. Pour rappel, le taux d’occupation de la SCPI Accimmo Pierre est par exemple de 92%. Si l’on compare avec un particulier qui a acquis un bien sous forme « d’investissement locatif », son investissement peut passer de 100% à 0% de taux d’occupation instantanément au départ d’un locataire. La mutualisation dans de grands portefeuilles de SCPI ou OPCI permet ainsi de lisser ces effets (plus de 80 actifs détenus par Accimmo Pierre).

Par ailleurs, cette mutualisation se fait sur des actifs auxquels les particuliers ont généralement peu accès à savoir des commerces, des bureaux, des plateformes logistiques, des locaux à usage d’établissements de santé ou des hôtels situés en France comme à l’étranger. Cette dimension européenne est clé et constitue une part décisive de la proposition de valeur apportée aux épargnants, par exemple avec l’OPCI BNP Paribas Diversipierre. BNP Paribas REIM dispose en effet d’équipes réparties un peu partout en Europe (à Munich, à Milan, à Londres, en Espagne, au Luxembourg ou en Belgique) qui identifient et gèrent les actifs avec une expertise unique des spécificités du marché en question.

Quels types d’actifs immobiliers sont représentés dans les SCPI et OPCI proposés par BNP Paribas REIM ?

 

Nos principaux produits sont composés d’immobilier d’entreprise. La SCPI Accimmo Pierre est l’un des plus gros fonds du marché avec un patrimoine estimé à 3,5 milliards d’euros en valeur vénale. Son portefeuille – 100% français - essentiellement investi aujourd’hui en immobilier de bureau se diversifie progressivement vers d’autres types d’immobilier (logistique, hôtellerie, commerce, etc.).

L’OPCI BNP Paribas Diversipierre est un fonds très européen avec 55% de son patrimoine immobilier hors de France, l’objectif étant d’atteindre 70% du portefeuille hors de France d’ici 2 à 3 ans. Il est investi sur toutes les classes d’actifs en immobilier d’entreprise, mais aussi de façon minoritaire en immobilier résidentiel.

Enfin, la SCPI Opus Real est investie majoritairement en Allemagne, un marché porteur  (1er marché d’Europe continentale en volume d’investissements immobiliers), très varié à l’instar de son tissu économique, de sa multipolarité autour de 7 très grandes agglomérations et d’une myriade de villes de taille moyenne extrêmement dynamiques. Les perspectives de la première économie européenne ne se démentent pas et en font une localisation de choix en termes d’investissement, en diversification par exemple de l’exposition française d’Accimmo Pierre.  

Concrètement, comment engager un investissement dans la Pierre-Papier ?

 

Il est possible d’investir à partir d’un compte-titre d’instruments financiers via un bulletin de souscription et sur présentation des pièces justificatives habituelles prouvant notamment l’identité de l’épargnant et l’origine des sommes investies. Dans ce cas uniquement, un questionnaire préalable permettant de connaître le profil de risque de l’investisseur ainsi que ses objectifs d’épargne est à compléter pour vérifier l’adéquation de l’investissement.

Il est également possible d’investir dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. S’il choisit la gestion libre, l’épargnant devra réaliser le versement souhaité en fonction de ses objectifs visés et de ses ressources en répartissant lui-même son épargne entre les différents supports d’investissement dans la liste des Unités de
Compte proposées dans le contrat. S’il choisit la gestion déléguée, l’épargnant confie la répartition des actifs à un intermédiaire sur la base d’un profil de risque préalablement déterminé.

À noter que les parcours de souscription se digitalisent et se simplifient progressivement. À ce titre, on peut désormais investir dans la SCPI Accimmo Pierre dans un compte-titre jusqu’à 15 000 € via un parcours de souscription 100 digital.

À lire aussi : Investir dans l’immobilier de bureaux avec la SCPI Accimmo Pierre

Sur quels critères BNP Paribas REIM sélectionne-t-elle les actifs à acquérir pour le compte de ses fonds ?

 

La sélection résulte d’un premier filtrage qui démarre par l’identification de toutes les opportunités disponibles sur le marché. Elles peuvent être présentées par des brokers ou identifiées directement par les équipes investissement de BNP Paribas REIM.

Ensuite, les équipes d’investissement et les gérants de Fonds étudient chaque dossier présenté pour contrôler leur adéquation par rapport à la stratégie de chaque Fonds et évaluer les performances futures de l’investissement envisagé.

L’attention se porte également sur l’intégration de l’investissement au sein du portefeuille d’actifs et sur la manière dont il pourrait impacter les performances de celui-ci. Tous ces paramètres sont étudiés à l’occasion d’un comité d’investissement qui réunit entre autres la direction générale de la société de gestion, les équipes Risque, Recherche ou encore RSE.

Pouvez-vous nous en dire plus sur la stratégie d’investissement ESG ?

L’intégration de critères ESG c’est-à-dire Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance est un virage stratégique initié il y a déjà plusieurs années chez BNP Paribas REIM. Dès 2013 en effet, BNP Paribas REIM formalisait son engagement à améliorer la durabilité de ses fonds en adoptant les principes de l’ONU pour l'investissement responsable (PRI). Au fil des années, nous avons intensifié cette démarche d’amélioration continue des actifs. A partir de la publication du label ISR Immobilier à l’été 2020, nous nous sommes fixés pour objectif d’obtenir le label sur tous nos Fonds grand public ouverts à la collecte primaire. Cet objectif de 100% sera atteint d’ici Juin 2022.

Nous sommes convaincus que cette démarche nous permettra de préserver et d’augmenter la valeur des investissements de nos clients. Aujourd’hui, les actifs qui présentent les meilleures performances environnementales et qui répondent aux attentes en termes de flexibilité ou d’usages dégagent une prime en valeur par rapport aux actifs qui seraient gérés de manière moins « responsables ».

Pour nous, s’engager dans une démarche ISR représente donc un véritable enjeu de performance.

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Quelle est votre feuille de route pour 2025 ?

Notre objectif est d’intégrer les enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance dans toutes nos activités, et de rendre notre parc immobilier vertueux à horizon 2040 ou 2050. Plus concrètement, d’ici 2022, 70 % des Fonds ouverts à la collecte auprès de tous les investisseurs et 100 % des Fonds destinés aux investisseurs privés ont pour objectif d’être classés « durable » selon la réglementation européenne sur la finance durable. D’ici 2025, ce sera le cas pour plus de 90 % des Fonds.

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