La SCPI de rendement Opus Real permet d’investir de façon indirecte dans l’immobilier en Allemagne. Pour ce faire, la société de gestion BNP Paribas REIM peut s’appuyer sur la présence et l’expérience locale des équipes de BNP Paribas REIM Germany, de façon à sélectionner les meilleurs immeubles à acquérir. Partons à la découverte de ce fonds d’investissement qui permet de diversifier son portefeuille immobilier en investissant son épargne Outre-Rhin.

Opus Real, qu’est-ce que c’est ?

Une SCPI de BNP Paribas REIM

 

Opus Real est une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) de rendement à capital variable et ouverte à la souscription, lancée en 2017 par BNP Paribas Real Estate Investment Management (REIM). Ce fonds de placement offre aux particuliers une solution de diversification immobilière aux marchés financiers.

En effet, investir dans Opus Real, c’est acheter avec 2 578 autres associés, dont 69% de particuliers [1], des parts d’immeubles dont la gestion est totalement déléguée à une équipe d’experts : c’est ce qu’on appelle plus communément la Pierre-Papier. La mise en location de ces actifs permet de rémunérer les clients associés par le biais de potentiels dividendes trimestriels générés sous réserve du délai de jouissance. En 2021, la SCPI Opus Real a délivré un taux de distribution de 2,79%* à ses associés.

Opus Real est donc un investissement « clé en main » et accessible pour un montant de 10 000 € environ, soit à partir d’un minimum de souscription de 5 parts**.


* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital de la SCPI Opus Real n’est pas garanti.
** Le prix de la part est fixé depuis le 1er mai 2021 à 1980 euros dont une commission de souscription de 212,15 euros TTC.

Faites voyager votre épargne

Des actifs immobiliers situés en Allemagne

 

Opus Real a choisi d’orienter ses acquisitions vers un immobilier d’entreprise mixte principalement en Allemagne. Mais pourquoi ce pays ? La robustesse de l’économie allemande, première puissance économique européenne qui représente à elle seule environ 27% du PIB de la zone euro [2], bénéficie très positivement à ses marchés immobiliers, qui apparaissent comme considérablement sécurisés et solides. Ils font donc office de valeur refuge pour les investisseurs en Europe : en 2020 par exemple, 59,7 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier d’entreprise en Allemagne, malgré la crise sanitaire qui touchait l’Europe de plein fouet à ce moment-là. En 2021, ces investissements ont même grimpé de 7% pour atteindre 64,1 milliards d’euros [3], ce qui fait de l’Allemagne le champion de l’Europe en la matière.

L’autre particularité du marché immobilier d’entreprise allemand repose sur la décentralisation de ses pôles de compétences autour de grandes agglomérations : la finance à Francfort, l’administration à Berlin, les hautes technologies et l’innovation à Stuttgart, … etc. Les risques immobiliers sont ainsi mutualisés via une répartition sélective dans les six plus grandes métropoles allemandes, à savoir Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich, ainsi que dans d’autres villes dynamiques de second plan.

Avec Opus Real, BNP Paribas REIM ouvre ainsi en grand à ses clients les portes du marché immobilier allemand. Ces derniers peuvent investir sereinement dans cette économie, en bénéficiant de l’expertise des équipes de BNP Paribas REIM implantées sur place et de leur connaissance aigue du terrain et des spécificités du pays.

Il faut une implantation locale pour comprendre les micro-localisations, les dynamiques de marchés, les secteurs en croissance et ceux qui souffrent. C'est ce que nous faisons pour Opus Real avec les équipes de BNP Paribas REIM Germany.

Jean-Maxime Jouis
Jean-Maxime Jouis
Global head of Fund Management chez BNP Paribas REIM

Une SCPI investie en immobilier d’entreprise mixte

Une solution adaptée pour diversifier son épargne

 

Au 31/12/2021, la SCPI Opus Real détient 5 immeubles, pour un patrimoine immobilier estimé à 168 millions d’euros en valeur vénale* et qui représente 26 374 m² en terme de surface immobilière. En matière de typologie d’actifs, la SCPI détient 4 ensembles de bureaux respectivement situés à Düsseldorf, Brême, Munich et Francfort et d’un hôtel (Ibis) 2 étoiles situé à Munich.

Opus Real est donc principalement composée (à 91%) d’immobilier de bureaux, une répartition majoritaire qui tend à rester la ligne directrice des futurs investissements de la SCPI. Cette dernière entend ouvrir son périmètre d’acquisition sur les villes secondaires ayant des taux de rendement plus attractifs, une vacance plus faible et une croissance locative plus importante que la plupart des villes principales d’Allemagne, sur des actifs de bureaux de qualité avec des localisations centrales primes.

Le marché des bureaux est en effet en très bonne forme en Allemagne et reste ainsi très attractif pour les investisseurs : le taux de vacance de ces actifs est particulièrement faible dans le pays, grâce à un impact positif de la croissance de l’emploi, couplé à une volonté des entreprises de réduire la densité de leurs locaux, en augmentant la surface occupée par salarié. 

L’impact global du télétravail sur la surface occupée en Europe sur les 10 prochaines années est nul voire positif en Allemagne pour les principales villes du pays. Non seulement l’Allemagne s’oriente vers 1 à 2 jours de télétravail par semaine lorsque d’autres pays s’orientent vers 2 jours hebdomadaire, mais elle bénéficie également d’importantes perspectives de croissance de l’emploi et d’un impact dé-densification (volonté d’augmentation de la surface occupée par un salarié) qui compensent les effets du télétravail.

Bertrand Guillon
Bertrand Guillon
Fund Manager chez BNP Paribas REIM

La stratégie d’investissement de la SCPI vise également à se diversifier davantage dans d’autres typologies d’immobilier d’entreprise, comme les actifs de commerce, qui permettent d’obtenir des taux de rendement attractifs. Pour preuve, BNP Paribas REIM a signé à la fin 2021 une promesse pour l’acquisition d’un magasin de bricolage en construction à Brême. Le bricolage est « un secteur résilient et qui perfome bien en moyenne ces dernières années en Allemagne », s’enthousiasme Bertrand Guillon. Cet actif dont la livraison est prévue en janvier 2023 est une opportunité très positive pour Opus Real, et permettra aux associés de la SCPI de diversifier encore davantage leur épargne.

*chiffre 2020 corrigé des acquisitions cessions 2021 (chiffre 2021 en attente de la validation des comptes lors de la prochaine Assemblée Générale).

Une SCPI à la fiscalité intéressante

Dans un cadre juridique stable

 

En terme de taxation, les associés de la SCPI Opus Real sont redevables de l'impôt sur les revenus fonciers en fonction de leur quote-part dans le résultat fiscal de la SCPI. Cependant, aucune déclaration fiscale n’est à réaliser en Allemagne : même si les revenus locatifs perçus des immeubles situés en Allemagne supportent d’abord l’impôt allemand sur les sociétés au taux de 15,825%*, il est payé directement au Trésor allemand par la société de gestion BNP Paribas REIM pour le compte des associés de la SCPI. Les revenus perçus par les associés d’Opus Real sont donc nets de charges et de fiscalité allemande.

Concernant la taxation française, les associés d’Opus Real reçoivent chaque année un IFU leur indiquant les revenus avant fiscalité allemande à déclarer en France. Dans le cadre de la convention franco-allemande en vigueur, ils bénéficient d’un crédit d’impôt qui compense en grande partie leur imposition en France. La taxation moyenne de l’impôt sur les sociétés étant supérieure en France qu’en Allemagne, la fiscalité applicable aux associés résidents français d’Opus Real est donc à priori intéressante et en faveur des épargnants.

À noter qu’en cas de cession de parts de la SCPI, les plus-values éventuelles sont imposables selon la fiscalité française en vigueur.

*Dispositions fiscales en vigueur au 31/12/2020, veuillez noter que celles-ci sont susceptibles d'évoluer.

Opus Real a récemment décroché le label ISR

Dans la ligne de la stratégie RSE de BNP Paribas REIM

 

BNP Paribas REIM s’est engagée à être une société de gestion pleinement investie pour favoriser un immobilier responsable, en gérant les actifs de manière durable et résiliente dans le but de réduire leur empreinte carbone et leur impact environnemental. Elle adopte pour ce faire une stratégie dite de « best-in-progress », qui vise à faire progresser sur le plan ESG les actifs immobiliers détenus dans ses fonds, pour les conduire à un seuil d’excellence environnementale, sociale et de gouvernance.

Le potentiel d’amélioration devient alors un critère décisif de sélection pour l’achat de nouveaux actifs. Grâce à ce travail de fond, Opus Real a obtenu le 22 décembre 2021 (comme sa cousine Accimmo Pierre) des mains de l’association française de normalisation (Afnor) le label ISR, pour Investissement Socialement Responsable. La SCPI Opus Real est donc un produit adapté pour les investisseurs en quête de sens dans leurs placements.

Info REIM

L’obtention de ce label a été possible grâce à la mise en place de notre feuille de route ESG et d’objectifs concrets d’amélioration de chaque actif. Cette démarche collaborative met en valeur le travail de qualité de toutes les équipes, de l’investissement à l’asset management. Nous allons poursuivre cet effort dans les années à venir, et s’efforcer de démontrer concrètement l’impact positif environnemental et social de cette démarche de labellisation.

Nehla Krir
Nehla Krir
Directrice du Développement Durable chez BNP Paribas REIM

La promesse en vue de l’acquisition du magasin de bricolage à Brême illustre d’ailleurs bien l’intégration des enjeux ESG (Environnementaux, Sociaux, de Gouvernance) dans la politique d’investissement de BNP Paribas REIM. En effet, cet actif sera doté d’un concept d’éclairage innovant avec commandes individuelles et lumières LED. Des panneaux photovoltaïques seront également placés sur le toit afin de produire une énergie durable. Le site possèdera en outre un système de récupération de chaleur et une étanchéité optimale permettant d’éviter les pertes d’énergie. Enfin, soixante-dix places de parking pour les vélos et des bornes de recharge électriques sont également prévus.

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