Le marché locatif a bien résisté au cours du 1er semestre 2022

Même si des signes de ralentissement ont été observés

 

Le marché locatif a fait preuve d’une bonne résistance au premier semestre, malgré un environnement politique et économique incertain. Le volume de transactions dans les 6 principaux pays a progressé de 13 % et représente un volume de 14,9 millions de m² placés au 1er semestre.

Alors que la Pologne et l’Allemagne ont réalisé un volume record de transactions, d’autres marchés comme la France, les Pays-Bas et le Royaume-Uni ont commencé à montrer des signes de ralentissement au 2ème trimestre.
La demande est soutenue, portée par le e-commerce. Les changements de comportement d’achat post crise sanitaire des consommateurs ont contribué au développement de l’e-commerce sur la plupart des marchés.
« La pénurie d’espaces neufs a un impact sur la demande. Elle affecte notamment le choix des clients entre l’emplacement et la disponibilité de l’immeuble. « Le taux de vacance est à son plus bas historique, inférieur à 4 % en moyenne en Europe, tandis que l’inflation pèse sur les coûts de construction et de matériaux impliquant une nouvelle croissance des loyers », commente Craig Maguire, Responsable Logistique Europe chez BNP Paribas Real Estate.
 
 

Le marché de la logistique en Europe

les loyers ’prime’ poursuivent leur progression

 

Dans ce contexte, les loyers ’prime’ ont poursuivi leur progression, +12,2 % (en glissement annuel) au 1er semestre 2022 dans un panel de 21 pays comprenant 48 marchés. Le Royaume-Uni a enregistré la plus forte évolution, avec une croissance de plus de 25 % en un an à Birmingham et à Londres.
 
En Allemagne, le marché de la logistique a tourné à plein régime pour atteindre un nouveau volume record de transactions au 1er semestre 2022, dopé par d’importantes transactions de sociétés manufacturières. La pression sur les loyers reste forte dans la mesure où l’offre est toujours limitée, en particulier pour les entrepôts modernes. Les loyers ’prime’ ont augmenté de 7 % en Allemagne au cours du 2ème trimestre 2022.

Le marché locatif au Royaume-Uni a maintenu une dynamique solide après les volumes exceptionnels enregistrés l’an dernier. Les transactions ont atteint 1,8 million de m² au 1er trimestre, portées par la croissance structurelle d’e-commerce et des chaînes d’approvisionnement. L’activité s’est réduite mais est restée soutenue avec près de 1,2 million de m² placés au 2ème trimestre. La disponibilité d’entrepôts neufs est extrêmement faible, ce qui soutient la forte croissance des loyers au Royaume-Uni.

En France, après un bon début d’année soutenu par la demande de grands entrepôts, le marché a ralenti avec 710 000 m² loués au 2ème trimestre. Dans l’ensemble, l’offre demeure rare sur la plupart des sous-marchés. Le taux de vacance se maintient à un niveau faible, autour de 3 %. La demande pour les immeubles ‘prime’ reste forte, ce qui implique des perspectives d’augmentation des loyers dans les emplacements de choix.
 
En Pologne, le marché reste florissant malgré les incertitudes croissantes dans la région. Le taux de vacance est tombé à son plus bas niveau à 3,1 %. Les loyers ‘prime’ ont fortement augmenté dans les principaux pôles logistiques, passant de 41-44 €/m² au 1er trimestre à 47-52 €/m² au 2ème trimestre.
 
Aux Pays-Bas, le marché affiche toujours une activité soutenue malgré une baisse au 1er semestre 2022 par rapport au volume record atteint l’an dernier. Dans un contexte de faible disponibilité dans les principaux pôles logistiques, la demande a continué à se tourner vers des sites secondaires. La vigueur de la demande et la faible disponibilité continuent d’exercer des pressions à la hausse sur les loyers, comme observé à Rotterdam au 1er trimestre, puis à Amsterdam et Venlo au 2ème trimestre.
 
En Espagne, le marché a de nouveau enregistré un volume record de transactions au 1er semestre 2022. L’activité a été stimulée par l’e-commerce et la distribution alimentaire. Les taux de vacance restent bas, notamment à Barcelone (2,5 %) et à Madrid (6 %). Le faible taux de vacance crée des conditions favorables à l’augmentation des loyers. Pourtant, les loyers ’prime’ sont restés stables au cours des trois derniers trimestres.

Un nouveau record historique d’investissement a été atteint au 1er semestre

Malgré un ralentissement au 2ème trimestre

 

Les volumes d’investissement dans le secteur de l’activité et de la logistique en Europe ont atteint plus de 30 milliards d’euros au 1er semestre 2022, un nouveau record pour un premier semestre.

Le secteur a conservé une part de marché élevée par rapport aux autres classes d’actifs dans la plupart des pays, représentant 24 % du total de l’immobilier commercial en Europe.

Le sentiment positif sur le marché utilisateur encourage l’investissement dans le secteur. La demande est portée par le commerce et la distribution ainsi que par les prestataires logistiques. Elle est soutenue par leur croissance structurelle pour répondre à l’évolution des modes de consommation.

« Au 2ème trimestre, le marché s’est replié de 16 % par rapport au trimestre précédent. La demande des investisseurs reste toutefois forte, même si le marché pourrait être freiné par la raréfaction des stocks, le risque géopolitique en Europe centrale et orientale et les effets de l’inflation sur la demande des consommateurs », analyse Craig Maguire.
 
Les taux ’prime’ ont commencé à remonter sur certains des principaux marchés européens, dont la France, l’Allemagne, l’Espagne et les Pays-Bas. La hausse des taux d’emprunts d’État à long terme et les pressions inflationnistes pèsent sur les rendements ’prime’ de la logistique. Une nouvelle décompression des taux « prime » logistiques est attendue dans toute l’Europe dans les trimestres à venir.

Au Royaume-Uni, le marché de l’investissement dans le secteur de l’activité et de la logistique a montré des signes de ralentissement en raison de la raréfaction croissante des stocks et des incertitudes économiques. Contrairement aux autres marchés européens, les taux de rendement ‘prime’ sont restés stables, mais des signes de décompression sont attendus au 3ème trimestre.

En Allemagne, le marché a enregistré un volume historique de transactions mais la dynamique du marché a ralenti au 2ème trimestre. Avec la hausse des taux d’intérêt, les taux de rendement ‘prime’ ont augmenté de 10 points au 2ème trimestre à 3,10 % sur les principaux marchés.
 
En France, le marché a maintenu une forte dynamique au 1er semestre. En raison de la forte hausse des taux emprunts d’État, les rendements ’prime’ ont progressé de 10 points au 2ème trimestre. Une nouvelle décompression est attendue d’ici la fin de l’année.
 
Aux Pays-Bas, le marché de l’investissement en activité et en logistique a maintenu sa bonne dynamique malgré une pénurie de produits disponibles. Le rendement ’prime’ a commencé à remonter à 3,15 % et il s’est stabilisé à 3,6 % à Venlo et 4 % à Rotterdam.

En Pologne, après un volume record l’an dernier, l’activité a ralenti au 1er semestre 2022. Les taux de rendement ’prime’ sont restés stables à 4,5 % pour les actifs classiques, mais une décompression est attendue dans les mois à venir compte tenu du risque géopolitique dans la région et du contexte économique et financier en Europe.
 
En Espagne, le volume d’investissement a fortement diminué au 1er semestre par rapport à une année 2021 exceptionnelle. L’activité est restée soutenue, revenant au volume moyen d’investissement dans le secteur de l’activité et de la logistique au premier semestre. Le rendement ’prime’ » des grandes surfaces a diminué de 20 points au 2ème trimestre 2022 pour atteindre 3,9 %.
 

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