Les investisseurs doivent aujourd’hui adapter leurs stratégies aux nouveaux enjeux de mobilité et d’intermodalité, : connexion de l’immeuble aux lieux de vie, réseaux de transports, hubs de mobilité partagés à proximité… La crise du coronavirus aura en effet mis en exergue la nécessité pour les bâtiments de faire preuve de résilience et d’intégrer des solutions de mobilités douces pour répondre à la demande croissante des clients utilisateurs
Centre-ville ou périphérie ? Quelles utilisations du futur bâtiment ? Promouvoir la mixité à l’échelle d’un bâtiment ? Repenser l’échelle des quartiers et construire demain un « périmètre du confiné » plus inclusif et confortable ? L’investisseur en immobilier, foncier ou promoteur, arbitre soigneusement ses décisions en fonction de multiples critères. Parmi eux, le potentiel de développement du territoire, mais également ses usages à moyen et long terme. D’où la nécessaire prise en compte des critères de mobilités dans une approche servicielle. En effet, la proximité des réseaux de transport en commun, le nombre de places de parking ou encore la présence de commerces ou de crèches en rez-de-chaussée sont des éléments importants qui participent à la prise de décision. Les exigences des utilisateurs évoluent et influent sur les choix d'investissement.
La mixité d’usage, vers un renouveau des projets immobiliers
Aujourd’hui et plus que jamais, l’enjeu des quartiers porte sur la mixité des usages (logements, bureaux, commerces) et leur animation : restaurants, cinéma, écoles… La création de hubs de mobilité devrait plus que jamais se renforcer dans le monde post-Covid-19.
SI l’immeuble de bureaux reste l’un des actifs de prédilection des investisseurs, son emplacement, sa conception et son environnement sont plus que jamais au centre de leurs préoccupations. La seule localisation ne suffit plus et l’immobilier s’envisage aujourd’hui dans un approche plus réversible et d’usage.
Cette prise en compte des parties prenantes s’inscrit dans une démarche de responsabilité sociale qui intègre les acteurs publics et privés au sein de l’écosystème. Elle peut produire de beaux résultats, comme l’émergence de tiers-lieux culturels. Ces espaces hybrides qui associent souvent espaces de coworking, vie associative et petite restauration (food court) trouvent leur place au sein de ces nouveaux quartiers. Soit en urbanisme transitoire, telle la Cité Fertile ouverte en 2018 qui préfigure le futur éco-quartier de la gare de Pantin, soit en acteur de proximité permanent.
Ces nouveaux espaces permettent également de créer de la valeur et du lien social au quotidien, grâce à une programmation culturelle et des occasions de rencontres. À plus long terme, ils contribuent à améliorer la vie de quartier mais également la mobilité : café du coin le matin, lieu de travail la journée, relais de l’AMAP (association pour le maintien d'une agriculture paysanne) le soir. Or, la multi-modalité intégrée aux immeubles est un des critères d’investissement pour valoriser un territoire : Comment plus et mieux mixer les solutions de mobilité à l’échelle d’un bâtiment ou d’un quartier ?
Nos villes sont pensées pour la mobilité souvent par fonctionnalisme. Les infrastructures de transports et les bureaux sont « calibrés » pour absorber des flux massifs dans un sens, puis dans l’autre, dans un séquencement rapide, davantage que dans une superposition d’usages ou véritable chronotopie. Dès lors, la mise à l’arrêt des métropoles, comme ce fut le cas pendant le confinement, altère profondément la promesse implicite faite à leurs habitants. A défaut d’intensité, ressortent la densité et les inégalités : béton et absence de nature, exiguïté des logements, incapacité à abriter tous ceux que nous ne pouvons plus ignorer
Intégrer la multimodalité aux bâtiments
L’une des pistes les plus communes pour atteindre cet objectif est d’associer différents acteurs privés experts de leur secteur pour mettre à profit leur expertise autour de la mobilité. L’immeuble peut ainsi proposer des services adaptés basés sur l’usage collaboratif : autopartage avec l’entreprise Arval par exemple, vélopartage voire parkings partagés... ZenPark, leader du smart parking, permet via une application d’optimiser le taux d’utilisation de places de parkings privés sous-utilisées et s’intègre ainsi à la chaîne de mobilité urbaine. La multiplicité des usages ne concerne pas que les parkings, mais aussi d’autres surfaces. Par exemple, l’ensemble immobilier 17&Co à la Porte de Saint-Ouen, porté par BNP Paribas Real Estate et conçu par Hardel + Le Bihan Architectes, proposera un espace de loisir modulable : karaoké, salle de sport ou de réunions publiques… Plus largement, ce projet immobilier est mixte, puisqu’il mêle logements, hôtel, auberge de jeunesse, coliving et même une zone dédiée à l’artisanat.
Au cœur des immeubles de bureaux de la France entière, le lieu de travail devient lui aussi multimodal. Recevoir une livraison personnelle au bureau est une réponse à une problématique spécifique de mobilité : le dernier kilomètre. Cette pratique concerne 28 % des salariés, soit environ quatre millions de personnes, selon une étude Ifop pour BNP Paribas Real Estate de décembre 2019. Pour Mike Haziza, directeur Conseil en Logistique et Supply Chain chez BNP Paribas Real Estate, “les livraisons sur le lieu de travail permettent aux transporteurs du dernier kilomètre d'optimiser leurs tournées et de diminuer les relivraisons pour absence. Ceci contribue également à réduire la congestion routière dans les agglomérations et à améliorer l’empreinte environnementale par colis livré”. L’entreprise devient ainsi un micro-hub de logistique urbaine.
>>> La vie après le confinement : à quoi ressembleront nos villes ?
Sources :
Zenpark, leader sur smart parking : blog Zenpark, 30 janvier 2019
Enea Consulting : Microgrid urbain : état des lieux, challenges, opportunités, 2017
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