Afin de faire face aux différents défis de notre siècle, qu’ils soient environnementaux, économiques, sociétaux ou encore démographiques, l’immobilier a besoin de se réinventer et d’appliquer de nouveaux modèles. À travers son dernier BuzzWords, BNP Paribas Real Estate tente d’apporter des réponses à ces enjeux en expliquant en quoi, selon elle, la Reconversion, la Réversibilité et l’Économie circulaire appliquées au secteur immobilier pourront participer à la (re)construction d’une ville plus durable et résiliente. Voici les 10 informations essentielles développées dans cette édition. 

Les villes sont amenées à accueillir de plus en plus de monde

Les villes deviennent de plus en plus denses et ce phénomène ne devrait pas s’amenuiser avec le temps. Selon les projections de l’ONU [1], la ville constituera le cadre de vie des deux tiers de l’humanité en 2050 avec 2,5 milliards de personnes de plus attendues dans celles-ci. Un véritable casse-tête pour les communes concernées par ce défi démographique, car si les logements manquent déjà, les fonciers constructibles se font aussi de plus en plus rares.

L’immobilier et son impact environnemental

Afin de pouvoir être capables d’accueillir ce flux de population supplémentaire, nos villes vont donc devoir être capables d’opérer à un renouvellement de leurs modèles, car les enjeux environnementaux et de biodiversité nous obligent à préserver les zones fertiles et à limiter les émissions de gaz à effet de serre (GES). En effet, le secteur du bâtiment qui génère à lui seul 23% des GES en France, doit atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 conformément aux accords de Paris de la COP 21 [2].

Et dans le même temps, le marché du logement est déjà sous pression

De nombreuses villes européennes sont aujourd’hui confrontées à une pénurie de logements constante, faute de place disponible pour en construire de nouveaux. Des villes comme Paris ou Londres ne peuvent plus être densifiées. En France par exemple, la demande d’habitation s’élève à 500.000 logements neufs par an [3], alors que le marché n’est capable d’offrir que 366.000 logements neufs autorisés en moyenne par an.

Les promoteurs en première ligne pour construire la ville de demain

Le secteur immobilier de manière générale, et plus particulièrement les promoteurs, se doivent d’être moteurs et acteurs du changement pour aider les collectivités et les pouvoirs publics à construire les villes durables et résilientes de demain. Selon BNP Paribas Real Estate, la restructuration et la reconversion des bâtiments dans une logique de recyclage urbain, la construction réversible des immeubles pour anticiper leur changement d’usage et le recours aux circuits d’économie circulaire, sont des enjeux clefs du secteur pour penser et concevoir les projets immobiliers de manière plus vertueuse.
 

Reconvertir les bureaux en logements, un contexte favorable ?

Selon l’ORIE [4], la durée de vie moyenne d’un immeuble de bureaux ne s’établit qu’à seulement 15 ans. Dans le même temps 1.000.000 de m² de bureaux supplémentaires s’est ajouté au marché locatif d’Île-de-France entre le T1 2020 et le T1 2022 en raison du déploiement massif du télétravail dans les entreprises, d’après le département Research de BNP Paribas Real Estate. Même si la reconversion de bureaux en logements reste encore un phénomène marginal, l’émergence de tous ces contextes de marché pose de plus en plus de questions et devrait pousser pour un développement de ce type d’opérations.

Les grands projets de reconversion développés par BNP Paribas Real Estate

À l’heure où les fonciers sont de plus en plus rares, les bâtiments tertiaires et industriels obsolètes se révèlent dignes d’intérêt et une grande partie d’entre eux nécessite d’être préservée. Les opérations de transformation et de reconversion s’organisent partout en Europe et BNP Paribas Real Estate possède une grande expertise en la matière. L’entreprise a par exemple reconverti les Grands Moulins de Pantin en bureaux, transformé un immeuble de bureaux en logements haut-de-gamme à Covent-Garden à Londres (Hexagon), rénové un vieux bâtiment historique en logements à Milan (Horti), ou a encore récemment reconverti un ancien bâtiment industriel qui accueillait des usines Renault en un immeuble de bureaux moderne, multifonctionnel et ouvert sur la ville à Boulogne-Billancourt (METAL 57).

Une cellule dédiée au sourcing d’actifs obsolètes chez BNP Paribas Real Estate

BNP Paribas Real Estate a lancé au sein de ses activités de Promotion Immobilière une cellule spécifique qui a pour but d’identifier et étudier le potentiel de reconversion d’actifs immobiliers aujourd’hui non exploités et laissés à l’abandon. Pour ce faire, les équipes s’appuient notamment sur une application de veille foncière capable d’identifier des actifs tertiaires de plus de 5.000 m² d’emprise et dont la distance se situe proche d’un transport en commun, critère essentiel pour imaginer y faire du résidentiel.

L’économie circulaire, un levier vertueux à utiliser pour décarboner l’immobilier

Alors que le secteur de la construction immobilière pèse pour 33% de la production totale de déchets dans l’Union Européenne [5], moins de 1% des 42 millions de tonnes de déchets et gravats produits chaque année par l’industrie du BTP est réemployée [6]. Alors que les ressources mondiales en matériaux s’amenuisent, l’économie circulaire apparait comme une bonne réponse à apporter au défi de la raréfaction des ressources, tout ne permettant de réduire drastiquement les émissions de gaz à effet de serre des projets immobiliers. Le chantier de réhabilitation de l’immeuble du 185 Charles-de-Gaulle à Neuilly-sur-Seine, mené par BNP Paribas REIM pour le compte de la SCPI Accès Valeur Pierre a été exemplaire en matière d’économie circulaire et de réemploi des matériaux.

BNP Paribas Real Estate partenaire du Booster du Réemploi

Le Booster du Réemploi est une initiative collective et engagée réunissant plus 35 acteurs du secteur immobilier, dont BNP Paribas Real Estate, qui se fixe pour objectif de réduire de 20 à 30% l’empreinte carbone du secteur du bâtiment grâce à une utilisation massive du réemploi des matériaux. Une plateforme du nom de Looping a été créée et celle-ci permet de structurer, massifier et rendre visible la demande de matériaux, jusqu’ici trop peu représentée sur le marché.

Réversibilité des bâtiments ou comment anticiper les changements d’usage

La question de la réversibilité s’inscrit désormais plus volontiers qu’auparavant dans les réponses aux appels à projets. Alors que la société évolue plus vite que les bâtiments, ces derniers peuvent se retrouver rapidement obsolète. La construction réversible vise la durabilité dans les projets immobiliers. En anticipant dès la phase de construction le changement d’usage des bâtiments et en pensant le mètre carré utile, on donne la possibilité aux immeubles d’être livrés aujourd’hui en tant que bureaux mais de pouvoir devenir autre chose demain comme des logements ou des commerces, ou inversement. Et ce sans travaux de gros œuvre ou réhabilitation lourde, car l’immeuble aura justement été conçu pour pouvoir s’adapter très simplement à ce nouvel usage. Cachan Pluriels, un programme immobilier remporté par BNP Paribas Real Estate dans le cadre d’un appel à projets de la société du Grand Paris, adoptera en amont de sa phase de construction des principes innovants de réversibilité des espaces.

[1] ONU - Département des affaires économiques et sociales – (un.org le 16/05/2018)
[2] Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, ministère de la Transition énergétique (ecologie.gouv.fr - 11 mai 2021)
[3] FPI 2021 (fpifrance.fr)
[4] ORIE (orie.asso.fr) – Février 2016

[5] Bilan mondial 2019 « Pour un secteur du bâtiment et de la construction à émissions nulles, efficace et résilient », Alliance Mondiale des Bâtiments et de la construction (GABC) , Agence Internationale de l’Energie (IEA), Programme des Nations Unies pour l’Environnement (UNEP) – www.globalabc.org/ -2019
[6] Le Moniteur, 02/10/2020 (
www.lemoniteur.fr)

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