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21 juillet 2017

COWORKING : EFFET DE MODE OU TENDANCE PERENNE ?

Paris, capitale du coworking. L’acte militant des années 2005/2006 est devenu une tendance pérenne avec de nouveau en 2017 une croissance à deux chiffres du nombre de centres et de coworkers dans le monde (cf sondage Desk Mag Global coworking).

COWORKING : EFFET DE MODE OU TENDANCE PERENNE ?

 

- Un doublement potentiel du nombre de centres pour fin 2017 en Ile-de-France

-  Un segment de marché qui pourrait représenter 15 à 20% de la demande placée du QCA* à fin 2017

 

- Décryptage de BNP Paribas Real Estate -

 

Paris, capitale du coworking

L’acte militant des années 2005/2006 est devenu une tendance pérenne avec de nouveau en 2017 une croissance à deux chiffres du nombre de centres et de coworkers dans le monde (cf sondage Desk Mag Global coworking).

Paris, avec une centaine de centres occupe aujourd’hui la troisième marche du podium après New York et Barcelone et devance même Londres.

14 nouveaux centres de coworking de plus de 1000 m² recensés en Ile-de-France en 2016, et en 2017 une forte croissance se confirme.

« Coté transactionnel, 2017 accélère encore avec déjà 9 centres de plus de 1000 m² traités en ce début d’année et nos équipes ont d’ores et déjà identifié 16 négociations supplémentaires en Ile-de-France soit un doublement potentiel de l’activité. Les acteurs les plus importants continuent de truster le secteur de Paris Quartier Central des Affaires et s’intéressent en priorité aux pôles d’affaires établis sur Paris et sa 1ère couronne Ouest. Ce segment de marché pourrait représenter de 15 à 20% de la demande placée du QCA à fin 2017 » souligne Eric Siesse, Directeur du Pôle Bureaux Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

coworking decryptage de Bnp Paribas Real Estate

Selon BNP Paribas Real Estate, plusieurs raisons expliquent le choix de Paris. Tout d’abord, une grande diversité de l’écosystème économique de la capitale : Paris héberge des géants mondiaux du CAC 40, des start-ups, des entreprises de Conseil et de Service sans oublier une part toujours importante du Secteur Public. Ainsi, tous les domaines d'activités et typologie de sociétés, grande ou petite, sont touchés par cette déferlante.

Ensuite, la grande diversité de son dispositif immobilier offrant une multitude de secteurs ou de loyers.

Coworking, un marché de plus en plus structuré

Proposer bien plus que des m² deviendra un véritable enjeu de compétitivité face à ces nouvelles façons de travailler.

*Quartier Central des Affaires

 

« Les espaces de coworking se ressemblent de moins en moins. Chaque enseigne crée son propre territoire de marque adossé à des concepts de plus en plus pointus et innovants » explique Eric Siesse.

 

Coworking, décryptage d’une offre de plus en plus large pour les utilisateurs

Parmi les acteurs les plus importants :

Spaces tout d’abord, l’enseigne de co working du leader mondial des centres d’affaires Regus. Sa présence sur les cinq continents lui permet de capitaliser sur son réseau international avec plus d’une cinquantaine d’implantations triple A au cœur des grandes métropoles. Son challenger, Wework le talonne en nombre d’implantations et déploie beaucoup d’efforts pour animer sa communauté en créant des événements et en mettant à leur disposition une application sur mesure.

Quelques acteurs français : 

Deux adeptes de La French touch: The bureau, véritable boutik office haut de gamme revendiquant l’art de vivre à la française allant même jusqu’à être le seul acteur à disposer d’une licence IV, ou encore Startway avec pour actionnaire Postimmo qui aura quant à lui un positionnement bien plus économique et s’attachera à accompagner le jeune chef d’entreprise avec des équipes de spécialistes en tout genre.  

Parmi les autres acteurs français : Nextdoor qui s’adresse à un public très large de la start-up aux filiales de grands groupes séduits par la promesse communautaire et la bienveillance des équipes, ou Kwerk qui a pour fer de lance un design très élaboré et de superbes espaces fitness pour les adeptes du well-being.

Deux acteurs historiques en centres d’affaires qui surfent aussi sur la vague du co working : l’enseigne Multiburo qui intègre désormais dans ses centres d’affaire un espace design collaboratif : Le Spot et son pass quatroflex. Enfin, le tout nouveau Morning Coworking lancé par Bureau à Partager. Fidèle à sa politique RSE, il s’intéresse tant à des locaux de bureaux de seconde main en sous location qu’à une ancienne école primaire au cœur du 9ème arrondissement de Paris.

 

Coworking, et demain ? Vers toujours plus de flexibilité

Selon Sylvain Hasse, Head of Real Estate Occupier Solutions, BNP Paribas Real Estate « un pallier sera atteint en termes de mètres carré mais ce n’est pas encore le cas. Les nouvelles gares du Grand Paris vont attirer de nouveaux coworkeurs et il en sera de même avec les nouvelles dessertes de LGV en régions telles que Bordeaux, Rennes ».

 

Actuellement, un tiers des entreprises du CAC 40 développent leur propre modèle interne de coworking. Le modèle d’entreprise, de structure légère et agile et comptant moins de quinze personnes est en plein essor. C’est le modèle qui fait rêver les plus jeunes générations.

 

« Après une phase de structuration et de développement du marché, nous assisterons probablement d’ici 2 à 3 ans à une phase de concentration des acteurs, mais aussi de déploiement de politiques RSE et de recherche d’adresses de bâtiments historiques ou atypiques pour ces espaces de coworking » anticipe Eric Siesse.

 

Le Flex Office, véritable leitmotiv des grands utilisateurs

Il s'agit d'un concept global visant à proposer des nouveaux modes de travail favorisant la flexibilité, la mobilité et le travail collaboratif. Sa définition évolue toutefois fortement d'une entreprise à l'autre et y compris au sein d'un même groupe.

Les enjeux du Flex Office sont économiques et générationnels et le cahier des charges des utilisateurs a beaucoup évolué ces dernières années et l’immeuble doit être connecté, flexible, agile…

Aujourd’hui, les entreprises à quelques exceptions près intègrent, au sein de leurs équipes, des profils de collaborateurs divers : ce phénomène constitue une dynamique avec effet d’entraînement. Le Flex Office séduit et les résistances observées au moment de l’apogée de l’open space il y a 20 ans ne sont plus de mise.

 

Le Flex Office, ce n’est pas « moins de m² mais mieux de m² »

Le Flex Office est avant tout une autre manière de travailler. L’organisation même de l’entreprise est repensée. Le Flex Office est d’ailleurs souvent associé à la mise en place du télétravail. Comparer froidement des m² consommés avant et après est presque une conception désuète. Tous les ratios habituels ont été disruptés.

Les postes de travail sont devenus multiples et les espaces de réunions sont devenus collaboratifs. Les espaces sont repensés pour plus d’efficacité pas pour faire des coupes sombres sur les m². En réalité, il s’agit d’une réallocation des espaces plutôt que d’une réduction des surfaces en tant que telle.

En optant pour le Flex Office, les entreprises jouent sur la flexibilité des espaces pour prochainement passer d’un ratio initial de 1 pour 1 en postes de travail à un ratio de 0,9 voire 0,8. C’est ici que se situe l’économie potentielle en cas de croissance des effectifs.

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