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06 avril 2017

Logistique et locaux d'activité : une année 2016 dynamique avec 25 Milliards d'€

LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉ : UNE ANNEE 2016 DYNAMIQUE AVEC 25 MILLIARDS D’EUROS INVESTIS EN EUROPE

Le secteur européen de la logistique a conservé son dynamisme en 2016 en dépit des fortes incertitudes politiques engendrées par la victoire du Brexit. Les trois principaux marchés utilisateurs (Allemagne, France et Royaume-Uni) ont enregistré une croissance à deux chiffres l’année passée, la demande sorientant par ailleurs vers les marchés régionaux que vers les pôles habituels.

Hausse à deux chiffres des transactions dans les trois pays leaders

Le marché européen de la logistique s’est montré particulièrement dynamique au vu des incertitudes politiques et économiques liées au référendum sur le Brexit, à l’élection de Donald Trump aux États-Unis et aux élections prévues en 2017 dans plusieurs pays européens, dont la France et l’Allemagne.

Transaction dans les principaux pays d'europe - BNPPRE

Dans les 21 villes régulièrement étudiées par BNP Paribas Real Estate, la baisse des transactions relatives aux entrepôts de plus de 5 000 m² s’est limitée à 1 % en 2016. Après un démarrage poussif, le marché s’est redressé avant de se stabiliser bien au-dessus des niveaux de transactions moyens enregistrés depuis 2010. Portée par une activité régionale soutenue en dehors des marchés traditionnels, la croissance est forte dans les principaux pays, en particulier la France et l’Allemagne. La demande pour les entrepôts de grande taille a été dynamisée par la distribution et l’e-commerce. La distribution et la vente au détail stimulent le marché presque partout en Europe. En 2016, ces deux secteurs ont représenté la plus large part du volume de transactions sur le marché des entrepôts en France (55 %), au Royaume-Uni (55 %) et en Allemagne (42 %).

L’offre peine à suivre la demande, surtout pour les grandes surfaces, et les loyers sont restés relativement stables en Europe.
Grâce au dynamisme de l’industrie manufacturière et du commerce de détail, l’Allemagne est le premier marché utilisateur d’Europe.

Investissement Activité & logistique - BNPPRE

La France tire bien son épingle du jeu en 2016 avec une hausse à deux chiffres (3,6 millions de m²). Les détaillants et acteurs du commerce en ligne ont été, et de loin, les principaux utilisateurs d’entrepôts en 2016, les rares programmes en blanc s’avérant insuffisants pour répondre à la demande croissante en grandes surfaces. Les transactions en compte propre ont représenté près de la moitié des volumes en 2016. Concentrant un quart des transactions françaises, la région parisienne enregistre toutefois une baisse de 25 % des volumes.

Le marché britannique s’est redressé en 2016. Les transactions ont progressé de 10 %, s’établissant à 3,3 millions de m². Pour la première fois depuis longtemps, les programmes en blanc ont pallié la pénurie de grandes surfaces. En Espagne, le marché s’est stabilisé après une solide croissance en 2015. Les transactions ont malgré tout progressé de 10 % à Barcelone en 2016, grâce à deux projets clés en main (dépassant 100 000 m² chacun) destinés à de grandes enseignes. En République tchèque et en Pologne, la demande générée par l’e-commerce et la vente au détail a contribué au développement du marché en 2016. Les faibles taux de vacance, 4,6 % et 6 % respectivement, ont accéléré le lancement de nouveaux programmes.

Encore une bonne année pour l’investissement en locaux d’activité et logistiques

En dépit du climat d’incertitude politique, le marché de l’investissement en locaux d’activité et logistiques s’est stabilisé en 2016 (25 milliards d’euros).

« Les liquidités restent abondantes et, outre les pures players, le marché de la logistique attire des investisseurs cherchant à étoffer et diversifier leur portefeuille. Le rendement prime des locaux logistiques a atteint un plancher dans la plupart des pays. Il reste néanmoins nettement supérieur à celui des obligations d’État à 10 ans, tombé à un plus-bas historique en 2016, et demeure attractif par rapport à celui d’autres actifs. De fait, l’écart entre le rendement des bureaux et des locaux logistiques dépasse 150 pb dans certains pays, dont l’Espagne, la France, la Suède et l’Allemagne. Pour les grands entrepôts situés à proximité des principaux bassins de consommation, une nouvelle compression nest pas à exclure », explique Logan Smith, Head of Logistics Investment for Europe chez BNP Paribas Real Estate.

Investissement Activité & Logistique - BNPPRE (2)

En 2016, le Royaume-Uni a été le marché n° 1 pour linvestissement en locaux dactivité et logistiques avec 6,8 milliards deuros investis (-9 % par rapport à 2015).

En Allemagne, celui-ci est en léger recul de 5 % en 2016. Il totalise néanmoins 4,4 milliards d’euros, soit le deuxième meilleur volume jamais enregistré.

En France, le retour des placements spéculatifs et l’affluence de liquidités ont boosté le marché et permis de générer un rendement prime de 5,50 % en région parisienne. L’investissement en immobilier d’activité et logistique a établi un nouveau record (2,7 milliards d’euros, soit +8 % par rapport à 2015).

Aux Pays-Bas, les locaux d’activité et logistiques ont attiré 1,4 milliard d’euros d’investissement. Le marché espagnol est resté prospère après son fort rebond de 2015. L’investissement en immobilier d’activité et logistique a progressé de 49 %, atteignant le niveau record de 993 millions d’euros. En Pologne et en République tchèque, la forte demande d’investissement en locaux logistiques et d’activité a entraîné une baisse du rendement, qui s’établit à 6 % à Prague et 5,5 % à Varsovie.

Taux de rendement prime 2016 - BNPPRE

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