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15 mars 2017

MIPIM 2017 : RAPPORT SUR LE MARCHÉ EUROPÉEN DES BUREAUX

MIPIM 2017 : RAPPORT SUR LE MARCHÉ EUROPÉEN DES BUREAUX - PARIS EST LE PREMIER MARCHÉ D’INVESTISSEMENT EN EUROPE -

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BNP Paribas Real Estate publie chaque année, à l’occasion du MIPIM (principal salon mondial des professionnels de l’immobilier), son Rapport sur le marché européen des bureaux qui analyse la situation dans 41 villes* et présente les grandes tendances pour le marché européen des bureaux et de l’investissement.

AVEC UN VOLUME DE TRANSACTIONS DE 11,4 MILLIONS DE M², L’ACTIVITÉ DU MARCHÉ EUROPÉEN DES BUREAUX EST À L’IMAGE DE LA CROISSANCE ÉCONOMIQUE

Les transactions sont orientées à la hausse

En 2016, les transactions de bureaux ont progressé pour la troisième année consécutive en Europe, ce qui représente leur meilleure performance depuis 2007. Il convient toutefois de noter que Central London, deuxième marché européen, enregistre un recul de 17 %, de nombreux utilisateurs ayant stoppé leurs plans d’expansion après la victoire du Brexit. Les marchés d’Europe du Sud, tels que Milan (-15 %) et Madrid (-11 %), affichent des chiffres à la baisse après une année 2015 exceptionnelle. À l’inverse, les solides fondamentaux de l’économie allemande ont permis des volumes record : 2,7 millions de m² sur les quatre principaux marchés. À Central Paris, le marché des bureaux termine l’année en hausse de 9 % par rapport à 2015, porté par les transactions supérieures à 5 000 m² (+23 %).

Grâce au redressement du marché de l’emploi, les transactions de bureaux ont totalisé 11,4 millions de m² dans les principales villes européennes, soit une augmentation de 2 % par rapport à 2015.

La baisse du taux de vacance maintient les loyers prime à un niveau élevé

En 2016, les taux de vacance ont continué à décroître sur les marchés européens. Ils atteignent des niveaux historiquement bas en Allemagne, où la demande explose alors que les livraisons sont rares. Central London conserve l’un des taux de vacance les plus bas d’Europe. Il repart toutefois à la hausse sous l’effet combiné d’un recul des transactions et du développement de l’offre neuve (+140 pb par rapport à fin 2015).

Aymeric Le Roux, Directeur exécutif International Advisory & Alliances, BNP Paribas Real Estate, précise : « Sur certains marchés, le taux de vacance cumulé plus élevé masque de très bas taux dans les secteurs les plus recherchés, tels que les QCA de Paris (4,0 %), Bruxelles (4,8 %), Dublin (4,5 %) et Milan (3,9 %) ».

Dans ce contexte, l’essor de la demande des utilisateurs couplé à la diminution de l’offre se traduit par une hausse des loyers prime dans la plupart des marchés, dont Berlin (+14 %), Amsterdam (+5 %), Bruxelles, Luxembourg et Madrid (+4 %). Les loyers moyens augmentent également dans de nombreuses localités.

En moyenne, le taux de vacance continue à décroître dans les principales villes européennes sous l’effet combiné de la multiplication des transactions et de la rareté des livraisons.

Carte OfficesinEurope 13-03 FR CP

PARIS EST LE MARCHÉ D’INVESTISSEMENT N° 1 EN EUROPE

Bien qu’en baisse de 10 % par rapport à une année 2015 record, l’investissement en immobilier d’entreprise européen reste historiquement élevé (230 milliards d’euros en 2016). Les bureaux (106 milliards d’euros) représentent 46 % de ce total, contre 44 % en 2015, les volumes diminuant en parallèle de 6 %.

Céline Cotasson-Fauvet, Head of European Analysis, BNP Paribas Real Estate, détaille : « La part des investisseurs étrangers, et surtout américains, a reculé en 2016.Cette évolution n’est guère surprenante, les américains privilégiant avant tout les investissements opportunistes plus risqués à forte valeur ajoutée. Ces fonds opportunistes ont trouvé moins de possibilités exploitables dans les marchés sur lesquels ils ont été particulièrement actifs au cours des dernières années ».

Pour la première fois depuis 10 ans, Central Paris (15,6 milliards d’euros) est le marché européen n° 1 pour l’investissement en bureaux, suivi par Central London (15,3 milliards d’euros). En dépit d’une baisse de 6 % des volumes – attendue après le pic atteint en 2015 – l’activité reste soutenue et performante à Paris. A contrario, une conjonction de facteurs, le Brexit n’étant pas le moindre, a entraîné un ralentissement de l’activité à Londres (-26 %). Les quatre principaux marchés de bureaux allemands ont drainé près de 15 milliards d’euros d’investissement. Tous progressent, à l’exception de Berlin en repli après le record de 2015. Milan et Madrid sont en recul, respectivement, de 16 % et 7 % par rapport à leurs performances inédites de 2015. Une croissance à trois chiffres a été relevée à Prague, Rome, Copenhague et Varsovie. Le marché d’Amsterdam a bénéficié de bons fondamentaux économiques ayant dynamisé le volume d’investissement (+68 % en glissement annuel).

Les principaux taux d’intérêt ont battu de nouveaux records en 2016. Le taux du Bund allemand à 10 ans, devenu négatif au 3e trimestre (-0,19 %), s’est établi à 0,11 % au 4e trimestre. S’ajoutant au fort volume des liquidités, cette évolution a entraîné un nouveau resserrement du rendement prime. Au 4e trimestre 2016, le rendement prime des bureaux s’établissait, en moyenne, à 4,9 % sur les 41 marchés étudiés, en baisse de 30 pb par rapport au dernier trimestre 2015.

Carte Investementmarket 13-03 FR CP

*Amsterdam, Athènes, Barcelone, Belgrade, Berlin, Birmingham, Bratislava, Bruxelles, Bucarest, Budapest, Copenhague, Dublin, Édimbourg, Francfort, Genève, Glasgow, Hambourg, Helsinki, Lille, Lisbonne, Central London, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manchester, Marseille, Milan, Munich, Nicosie, Oslo, Central Paris, Prague, Riga, Rome, Stockholm, Tallinn, Toulouse, Varsovie, Vienne, Vilnius et Zurich.

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